दुसरे घर (सेकंड होम) घेताय ? तेही कर्ज काढून ? एकदा हे वाचाच !

Submitted by kvponkshe on 30 August, 2021 - 09:52

दुसरे घर (सेकंड होम) घेताय ? तेही कर्ज काढून ? एकदा हे वाचाच !
मला मान्य आहे की ही पोस्ट वाचून तुम्हास मी शेखचिल्ली आहे की काय अशी शंका येईल. पण जे घडलाय ते मी इथे सांगितलंय. मला तुम्ही क्रिटिसिझ करू शकता. पण ते करताना , मी या प्रकरणात खूप मनस्ताप भोगलाय हे समजून घ्या. मी घेतलेला निर्णय कदाचित तुम्हास पटणार नाही , पण मी तो घेतलाय, कारण मी त्या निर्णयाबाबत कन्व्हिन्स्ड आहे. पण मी तुमच्या मताचा सन्मान करतो. मी केलेल्या चुका दुसर्याने करू नये इतकाच माझा उद्देश आहे.
कर्ज काढून फ्लॅट घेऊन तो भाड्याने देऊन काही वर्षांनी तो ३ पट किमतीस विकून मालामाल होण्याचे अनेक किस्से मी कैक वर्षे ऐकत आलेलो होतो. इतर नातेवाईक, मित्र मंडळी बिनधास्त फ्लॅट खरेदी करत असल्याचे मी पाहत होतो. स्वतःचा दुसरा एक फ्लॅट असावा, जिथे स्वतःचे कार पार्किंग असावे, गेटेड सोसायटी असावी आमची खुप वर्षांपासूनची इच्छा होती. कर्ज काढून फ्लॅट घ्यावा, तो भाड्याने देऊन काही वर्षांनी विकून आपण ही मालामाल व्हावे म्हणून मी पुण्यात धायरी येथे एका मोठ्या सोसायटीत १ BHK फ्लॅट कर्ज काढून घेतला. त्याची ही गोष्ट.
एक दिवस फेसबुक वर मी संबंधित फ्लॅट ची जाहिरात पहिली. फोटो पाहून फ्लॅट आवडला. मग फ्लॅट मालकाशी संपर्क करून मी आणि कुटुंबीय तो फ्लॅट पाहून आलो. फ्लॅट चांगलाच होता. पण मालक त्या फ्लॅट चे ४३ लाख सांगत होते. फ्लॅट आम्हास इतका आवडला होता, की मी तिथेच ४० लाख रुपयास तो व्यवहार पक्का करून आलो. त्याच दिवशी त्यांना टोकन म्हणून ५०,०००/- ट्रान्सफर केले. २०१९ मध्ये खरंतर धायरीत १ BHK ५०९ स्के. फु. चा ४० लाखास घेणे हा मूर्खपणा होता. मी आजूबाजूस जरा चौकशी केली असती तर मला ४२ लाखात धायरीत २ BHK तोही नवा कोरा मिळाला असता. माझ्या बायकोच्या बहिणीस मी नंतर दुसऱ्या दिवशी तो फ्लॅट दाखवला. तिला फ्लॅट आवडला पण, मी फार महागात तो फ्लॅट घेत आहे हे तिला जाणवत होते. तिने अप्रत्यक्ष पणे मला तसे सांगून ही पहिले. पण दुर्दैवाने मला तिच्या "इन बिटवीन द लाईन्स" मधला अर्थ कळाला नाही. किंवा मी तो कळून घेण्याच्या मनस्थितीत नव्हतो म्हणा. मग तिने मला माझ्या फिनान्शियल सल्लागाराशी एकदा बोलून घ्या असे सांगितले. सल्लागाराने हा व्यवहार निव्वळ मूर्खपणाचा आहे असे मला स्पष्ट सांगीतले. पण मी फ्लॅट मालकास ५००००/- टोकन आणि शब्द देऊन बसलो होतो. आता बॅक ऑफ करणे मला योग्य वाटेना. सल्लागाराने मला ५०,०००/- अक्कलखाती गेले असे समज आणि मोठे नुकसान टाळ असे सुचवले. पण मी ऐकण्याच्या मनस्थितीत नव्हतो. दिलेला शद्ब मोडणे माझ्यासाठी फार लज्जास्पद होते. शेवटी मी ऐकत नाही असे पाहून माझ्या बायकोच्या बहिणीने आणि सल्लागाराने नाद सोडून दिला. मी बाकी कोणा नातेवाईकांचा सल्ला पण घेतला नाही. कारण मला त्यांना "सरप्राईझ" द्यायचे होते. आता ४० लाखाचा फ्लॅट घेण्यासाठी मला स्वतःचे भांडवल उभे करावे लागणार होते. कारण बँक कर्ज ९० टक्के देणार होती. म्हणजे ३६ रुपये मला कर्ज मिळणार होते. उरलेले ४ लाख +स्टॅम्प ड्युटी आणि रजिस्ट्रेशन + वकील फीज + सोसायटी ट्रान्स्फर असे मिळून जवळपास ७ लाख रुपये मला जमवायचे होते. हे पैसे मी माझी म्युच्युअल फंडातील इन्व्हेस्टमेंट मोडून, मागे मी चांदी ५६००० रु असतांना घेतलेली ती ३६००० रुपयास विकून, काही पैसे बाबांकडून घेऊन ७००००० रु उभे केले. HDFC मधून ३६,००,०००/- मला कर्ज १९ वर्षांसाठी ८.७५ टक्के व्याजाने मंजूर झाले. आणि मी तो फ्लॅट घेतला. मला ३२४४० रुपये EMI पडणार होता. असे ३२४४०/- रुपये ११० महिने न चुकता भरले आणि काही व्याज भरले की मी कर्ज मुक्त होईन असा मला मूर्खासारखा भ्रम होता. मी अमोर्टिझशन चा अभ्यास केला असता तर अशा मूर्ख भ्रमात मी राहिलो नसतो. असो.
मला पहिला झटका बसला ते माझा पहिला हप्ता कट झाल्यावर. हफ्ता आणि माझे नेहमीचे SIP कट झाल्यावर फारच कमी रक्कम मला वापरायला मिळाली. त्यावर आता महिना भागवणे भाग होते. मी फटाफट माझे सगळे सिप बंद करून टाकले. निदान पुढील महिन्यात जास्त पैसे वापरायला मिळतील या उद्देशाने.
पहिला हफ्ता कट झाल्यावर मी एकदा सहज माझे कर्ज अकाऊंट स्टेटमेंट पहिले. माझ्या अपेक्षेनुसार आता कर्ज रक्कम ३५,६७,५६० रुपये इतकी बाकी हवी होती. प्रत्यक्षात 3593810.08 रुपये इतका कर्ज बॅलन्स दाखवत होता. मी hdfc ला भेट देऊन हा काय प्रकार आहे ते विचारले. त्यांनी मला मी सही केलेला अमोर्टिझशन चा चार्ट दाखवला. त्या नुसार बँकेने 26250.00 रुपये व्याज कापून घेतले होते आणि 6189.92 रुपये मूळ मुद्दलातुन कापले होते. मी चुपचाप घरी आलो. गुगल करून अमोर्टिझशन चार्ट्स डाउनलोड केले. त्यात माझे संबंधित आकडे टाकून पहिले आणि मी हाललोच. पुढील १९ वर्षात मी hdfc ला व्याज + मुद्दल धरून एकूण 73,96, 300/- रुपये देणार होतो. म्हणजे सोप्या शब्दात तो फ्लॅट मला जवळपास ७४ लाखास पडणार होता. शिवाय वीज बिल, सोसायटी, वार्षिक मालमत्ता कर वगैरे इतर वेगळाच. मी काय मूर्खपणा करून बसलोय हे मला पहिल्यांदा कळले. आता १९ वर्षांनी या फ्लॅट ची किमंत जर ८० लाख जर आली तर मी फायद्यात राहणार होतो. शिवाय ही कर्ज हफ्ते फेडून मी बाकीचे काहीच इन्व्हेस्ट करू शकत नव्हतो. म्हणजे हा फ्लॅट सोडला तर माझी काहीच पुंजी नसणार होती. मी माझ्या धायरीतील काही मित्रांना फोन करून परिस्थिती बाबत चर्चा केली. (जी मी खरंतर हा व्यवहार करण्या पूर्वी करायला हवी होती.) त्यांनी पहिले तर मला शिव्या घातल्या. मी जो फ्लॅट घेतला होता, त्याची जास्तीत जास्त किमंत ३६,००,०००/- होती. तो मी ४०,००,००० ला घेतला होता. मनसोक्त शिव्या देऊन झाल्यावर मित्रांनी मला आता तो फ्लॅट भाड्याने देऊन त्यातून मासिक हप्ताचा भर कमी करण्यास सुचवले. पुढे रियल इस्टेट जोमात आल्यावर विकून टाक असे सुचवले. मग मी सोसायटीत भाडे किती मिळेल याचा अंदाज घेतला. जास्तीत जास्त ६००० रुपये इतकेच भाडे मला मिळणार होते. म्हणजे फार काही विशेष फरक पडणार नव्हता. मग मी काही मित्रांना जे रियल इस्टेट मध्ये काम करतात त्यांना फोन केला आणि धायरीत पुढे कितपत फ्लॅटला ऍप्रिसिएशन मिळेल याचा अंदाज घेतला. असा अंदाज देणे कठीण आहे असे सगळ्यांनी मला सांगितले, पण एकुणात मला कळले की १९ वर्षानी माझ्या फ्लॅटची किमंत साधारण ९० लाख येईल. हा सुद्धा अंदाजच. कदाचित धायरीत काही आमूलाग्र बदल पुढे झाला तर कदाचित अजून किंमत येईलही, पण या सगळ्या जरतर च्या गोष्टी झाल्या. आज फॅक्ट अशी होती की मी चुकीच्या ठिकाणी हात घातला होता.
मी माझ्या फिनान्शियल सल्लागाराला शरण गेलो आणि आता काय करू असे विचारले. त्याने मला झाप झाप झापले आणि तो फ्लॅट आता अक्कलखाती अंगावर घेऊन बस असे सुनावले.
माझ्या बायकोच्या बहिणीने पण मला झापून तो फ्लॅट भाड्याने देऊन आहे तसाच ठेऊन मग रियल इस्टेट जोमात आल्यावर विकायचा सल्ला दिला.
मी खूप खजील झालेलो होतो. नातेवाईक , मित्र मंडळी जे मला पूर्वी रियल इस्टेट मध्ये गुंतवणूक कर म्हणून मागे लागले होते ते आज मला क्रिटिसिझ करत होते. त्यांना सरप्राईझ द्यायच्या नादात मी डिसास्टर ओढवून घेतले होते. मित्रांत, नात्यात माझ्या शेखचिल्ली पणाची थट्टा चाललेली मला कळत होती.
आता एकतर मला तो फ्लॅट गळ्यात घेऊन बसावे लागणार होते, किंवा विकून नुकसान सोसून त्यातून बाहेर पडावे लागणार होते. मी शांतपणे काही गणिते मांडली.
जर फ्लॅट ठेवला तर वरील अंदाजानुसार साधारण पणे (९० लाख ही १९ वर्षानंतर ची फ्लॅटची किंमत - मी फेडलेले कर्ज 7४ लाख ) = १६ लाख फायदा.(बाकी येणारे भाडे + अन्य खर्च - टॅक्स फायदा हा भाग अलहिदा !)
दुसऱ्या पर्यायात : आता तो फ्लॅट समजा विकला तरी जास्तीत जास्त ३६००००० ला विकला जाणार होता. म्हणजे ४ लाख + स्टॅम्प ड्युटी रजिस्ट्रेशन + इतर खर्च + गेलेले आणि जाणारे हफ्ते असा एकूण जवळपास १० लाखाचा फटका.
पण मी यातून काय मिळवणार होतो?
माझ्या हफ्त्याचे जे ३२४४० रुपये होते ते मी अगदी ७ टक्के या अपेक्षित दराने योग्य फंडांत गुंतवले, तरी मला १९ वर्षांनी १ कोटी . ५३ लाख रु मिळणार होते.
आता तुम्ही म्हणाल की ७ टक्के मिळतीलच असे कशावरून? कदाचित ५ टक्केच मिळतील? पण मग हा नियम वरील सिनॅरिओत पण आहे ना? ९० लाखच कशावरून मिळतील? ७० लाख च मिळाले तर? किंवा अगदी उलट बोलले तरी सुद्धा हेच लागू होते. म्हणजे ९० लाख च का धरले? १ कोटी १० लाख पण फ्लॅट विकून मिळतील. मग ७ टक्केच का धरायचे? इक्विटीत १५ टक्के पण मिळतात. असो.
मी वरील गणिते माझ्या पत्नीशी, मित्रांशी, नात्यात बोललो. पण नुकसानीत फ्लॅट विकायला कोणीच मानेना. फक्त एका मैत्रिणीने माझ्या वरील कॅल्क्युलेशन्सला सपोर्ट केला. शेवटी मी निर्णय घेतला. जवळपास ६ महिने यत्न करून तो फ्लॅट मी ३६ लाख रु. ला विकला. जवळपास १० लाखाचे नुकसान झाले. पण मी लगेच माझे ३५००० चे सिप चालू केले. याला आता २ वर्षे होतील. आज माझी गुंतवणूक वाढताना दिसत आहे. आणि रियल इस्टेट मध्ये काय परिस्थिती आहे हे मी तुम्हास सांगायला नको.
यातून मी खूप काही शिकलो, पण त्याची फी १० लाख आहे. मी तुम्हास मात्र ते फुकट सांगणार आहे:
• मुळात हा व्यवहार करताना गुंतवणुकीच्या काही मूलभूत नियमांना मी फाटा दिला होता. त्यातील सगळ्यात महत्वाचा नियम म्हणजे कर्ज काढून कधीही गुंतवणूक करू नये हा होय.
• आपल्याला tangible (स्पर्श करता येऊ शकणारी) असेट चे फार आकर्षण असते. जसे फ्लॅट, प्लॉट, दागिने, रोख रक्कम. पण नॉन tangible मालमत्ता सुद्धा खूप फायदा करून देतात.
• कर्ज काढताना अमोर्टिझशन चा अभ्यास जरूर जरूर करा. तुमचे मुद्दल किती आहे, त्यावर व्याज किती जाणार आहे हे अभ्यासा. आणि त्यातून किती परतावा मिळणार आहे हे पहा. कागदावर आकडे मांडा.
• माध्यम वर्गीयानी सेकंड होम मध्ये गुंतवणूक करताना दहादा विचार करा. आणि कर्ज काढून सेकंड होम घेताना तर २० वेळा.
• रियल इस्टेट हाच गुंतवणुकीचा सर्वोत्तम पर्याय आहे हा मुद्दाम पसरवलेला गैर समज आहे. तसेच रिअल इस्टेट मध्ये पैसे गुंतवणे आणि त्यातून भरपूर रिटर्न मिळवणे याला रिस्क घेण्याची इच्छा, तुमची लिक्विडीटी ची गरज, patience लागतात त्याच बरोबर कुठे,कधी आणि किती इन्व्हेस्ट करायची याची correct इन्फॉर्मेशन पाहिजे.
• गुंतवणूक करताना तुमच्या सल्लागाराशी मसलत करून ऑलोकेशन ठरवा. एखाद प्रकारची गुंतवणूक एखाद्यासाठी योग्य आहे म्हणून तुम्हास पण ती योग्य असेलच असे नाही. प्रत्येकाच्या गरजा आणि त्यानुसार गुंतवणुकीचे प्रकार बदलतात.
• व्यवहारात भावनेस स्थान देऊ नका. आततायी पणे कोणास शब्द, टोकन देऊ नका. वेळ पडल्यास नुकसान टाळण्यासाठी शब्द मागे घ्यायला लागला तरी त्यात काही वाईट किंवा लाज वाटून घेऊ नका.
• मोठे नुकसान टाळण्यासाठी थोडे नुकसान सहन करा.
• तुमचे मित्र मंडळी, नातेवाईक एखादी गोष्ट करतायत म्हणून तुम्ही पण करायला जाऊ नका. रॅट रेस तर नकोच नको. तुमची इतरांविषयी असलेली जेलसी आणि तुलना तुम्हासच गाळात घालते.
• फ्लॅट, प्लॉट अशी मोठी गुंतवणूक करताना खूप चौकशी करा. हे व्यवहार म्हणजे एखादा फोन घेणे नाही की आवडला की घेतला आणि हुक्की आली कि विकला. चांगले चांगले फ्लॅट्स, प्लॉट्स २ - २ वर्षे विकले जात नाहीत. शिवाय सध्या मागणीपेक्षा उपलब्धता खूप आहे हे लक्षात घ्या. किमंत नीट घासाघीस करून कमी करून घ्या.
• सेकंड होम च्या नादापायी कर्ज घेताना त्यामुळे आपली इतर महत्वाची उद्दिष्टे बाधित होणार नाही ना हे नक्की तपासा.
• हव्यास आणि गरज यातील फरक नीट समजून घ्या. तसेच गुंतवणूक आणि बचत यातील फरक समजून घ्या.

कौस्तुभ पोंक्षे
८००७६०५०८२

Groups audience: 
Group content visibility: 
Public - accessible to all site users

मुंबईत नोकरीनिमित्त फ्लॅट घेतले , होम लोन अर्धे फेडले आहे

आता 2019 , 2021 च्या पुरात गावची घरे पडली , खचली , त्यामुळे तीही बांधावी लागतील, मग आता ह्यांनी काय करायचे ?

गावची जागा विकायची नाही, तिच्यावर अपार्टमेंट बांधायला बिल्डरही तयार नाहीत , कारण FSI जेमतेम 1.5 मिळतो, पूर येऊन गेल्यामुळे नगरपालिका ब्यांका ह्यांनी नुकतेच फतवे काढून पाणी फिरलेल्या घराला पैसे / कर्ज /परवानगी मिळणार नाही, असे जाहीर केले आहे.

जिथे पाणी कधीच आले नाही, तीही घरे पुराने नाही , पण जीर्ण होऊन खचत आहेत. तिकडे बांधायची परवानगी फुल्ल आहे, ब्यांकाही लोन देतात आणि बांधले तर भाड्याने जाईल ह्यांचीही पूर्ण खात्री आहे. पण पैसा खर्चून बांधावे लागेल, मग आता ह्यांनी काय करायचे ?

हा प्रॉब्लेम असलेले भरपूर लोक असतील

अनुभव शेअर केल्याबद्दल धन्यवाद. कोणालातरी नक्की फायदा होईल. घरखरेदीत बरेचदा अकलेवर पडदा पडतो वा फसवणूक होण्याची शक्यता असते.

चांगला अनुभव. हा मी मिपावर वाचला होता. मला पन घ्यायचा होता पण सध्या तब्येतीकडे बघून नव्या जबाबदार्‍या नकोत असे ठरवले.

बरं झालं हा अनुभव इथे शेअर केलात... बरेच जण हा मार्ग अवलंबतात.. अजुन कुणी जर त्या वाटेवर असेल तर मदत होईल पुढे होणार्‍या नुकसानीतुन..

बरं झालं हा अनुभव इथे शेअर केलात. कोणालातरी नक्की फायदा होईल. घरखरेदीत बरेचदा फसवणूक होण्याची शक्यता असते.

याच लेखावर मिपावर प्रतिक्रिया दिली होती. बरीचशी तीच इथे कॉपी केली आहे, थोडी भर घालून.

कर्ज काढून कधीही गुंतवणूक करू नये हे इतर गुंतवणुकीच्या बाबतीत ठीक आहे पण घराच्या बाबतीत तितकेसे लागू नाही. तुम्ही स्वतःच वरती नंतर २० वेळा विचार करा लिहीले आहे ते बरोबर आहे. पण अजिबात करूच नये हा निष्कर्ष बरोबर नाही.

इथे अनुभव लिहिल्याबद्दल आभार. पण तुम्ही दोन गोष्टी मिक्स केल्या आहेत
१. फ्लॅट घेताना त्याची किंमत तेथील परिसरातील किमतीप्रमाणे तुम्हाला वाजवी दरात मिळाला नाही. महाग पडला. तसेच त्याचे दरमहा मिळू शकणारे भाडे फार नाही हा ही एक मुद्दा.
२. त्याचे कर्ज चुकवताना सुरूवातीला व्याज जास्त असणे. अ‍ॅमोर्टायझेशन श्येडूल वगैरे.

यातील दुसरा भाग कोणत्याही गृहकर्जावर लागू असतोच. तुमच्या उदाहरणात जर तो फ्लॅट तुम्हाला ३६ लाखात पडला असता तरी व्याज आकारणी सुरूवातीला जास्तच होणार होती. ती कायमच तशी असणार आहे.

कर्ज घेउन दुसरे घर घेण्यात चूक आहे किंवा नाही हे ढोबळपणे सांगता येणार नाही. त्याकरता खालील गोष्टी विचारात घेउन कागदावर किंवा एक्सेल मधे "नंबर्स" मांडून कॅल्क्युलेशन करावे. खरे म्हणजे अनेक रिअल इस्टेट वाल्या लोकांकडे अशा कॅल्क्युलेशनची टेम्प्लेट तयार असते. फक्त त्यात आपले नंबर्स घालायचे.
- फ्लॅटची किंमत
- त्या भागातील किंमत वाढीचा अंदाज (वार्षिक)
- व्याजदर
- यातून मिळणारा टॅक्स बेनिफिट - काही असला तर
- त्यातून मिळू शकणारे भाडे
- मेण्टेनन्स चा खर्च
- सोसायटी, कॉर्पोरेशन वगैरेचा वार्षिक खर्च
- आणि साधारण ५, १०, १५ वर्षांत विकलात तर फायदा होईल का आणि किती होईल याचे अंदाज.

हे सगळे त्यात टाकून मग दरमहा तुम्हाला त्यातून उत्पन्न मिळेल, की आणखी खर्चच होईल हे काढूनच हे कळते. आर्थिक सल्लागार (एखादा टॅक्स कन्सल्टंटही) हे नीट समजावू शकतात. यापैकी फ्लॅट्ची किंमत त्या भागातील किमतींच्या मानाने योग्य आहे का हे, व किती भाडे मिळू शकेल हे - या दोन्ही गोष्टी रिअल इस्टेट सल्लागार सांगू शकतात. या दोघांशी चर्चा करूनच मग हे ठरवावे.

घराकरता गुंतवणूक करताना खालील दोन्हीपैकी किमान एका गोष्टीची खात्री असणे आवश्यक आहे:
- वरच्या कॅल्क्युलेशन मधे सर्व खर्च वजा जाउन तुम्हाला वरती किमान काही उत्पन्न मिळेल - पॉझिटिव्ह कॅश फ्लो. लोन चा इंटरेस्ट रेट कमी असेल व त्या भागात मिळणारे भाडे जास्त असेल तर हे होउ शकते. याकरता घराचा मेन्टेनन्स फार न होणे हे ही धरले आहे. तसेच भाडेकरू सतत मिळत राहणे - घर जास्त काळ मोकळे न राहणे, हे ही.
- सध्या त्या एरियात रेट्स भराभर वाढत असणे. हे सहसा कोणी आधी सांगू शकत नाही. त्यामुळे हा जुगार आहे. पुण्यात मागच्या २०-३० वर्षात दोन तीन वेळा असे भाव प्रचंड वाढले ४-५ वर्षात. पण मग नंतर बरीच वर्षे तितकी वाढ नव्हती.

फा +१
अगदी हेच मनात आलेलं, पण लिहायचा आळस केलेला.

मला यातले काही कळत नाही. पण एक राहते घर घेतानाच जीवाला जितकी घरघर लागलेली, आयुष्यभराची निम्मी कमाई अशी कुठे गुंतवतानाचे आलेले टेंशन पाहता आपल्याला सखोल ज्ञान नसेल वा कोणी तसाच विश्वासू जाणकार नसेल तर गुंतवणूकीच्या या मार्गाला न गेलेलेच बरे असे वाटते. बाकी काळे पैसे गुंतवायला प्रॉपर्टी घेणे हा उत्तम पर्याय आहे असे ऐकून आहे. साध्या घराच्या व्यवहारातही ब्लॅकचे किती व्हाईटचे किती वगैरे झंझटीचे व्यवहार असतातच जे बरेचदा सरळमार्गी लोकांनाही करावे लागतात. मागे त्या नोटाबंदीच्या काळात अश्या सरळमार्गी लोकांचीही वाट लागलेली.

ईन्कम टॅक्स वाचतो याकडे बघून लोक एक होमलोन फिटल्यावर दुसरे होमलोन काढतात. असे मला वाटते.
तो सीन नसेल तर नक्कीच पुन्हा विचार करावा..