सोसायटीचे नियम व कायदे विषयक

Submitted by ferfatka on 30 March, 2013 - 07:23

हा दुवा सोसायटीचे नियम व कायदे विषयक असून, सोसायटीमध्ये राहणा:या अनेकांना अडचणी येत असतात. अनेकवेळा नाहक त्रस सोसावा लागतो. सोसायटी कायदा व नियमांबाबत कोणाला काही माहिती असल्यास, योग्य सल्ला द्यावा. धन्यवाद.

मी एका गृहरचना सोसायटीत गेल्या 6 वर्षापासून राहत आहे. माङो घर 4 थ्या मजल्यावर आहे. महापालिकेकडून येणारे पाणी खालील टाकीत साठवून ते पाणी पंपिंग करून सोसायटीच्या वरील टाकीतून सर्वाना पुरविली जाते. गेल्या अनेक दिवसांपासून वरील टाकीतून येणारे पाणी सोडल्यानंतर माङयाकडे पाणी कमी दाबाने तर कधी येत नाही. खालील मजल्यांवरील सभासदांनी पाणी भरल्यानंतर नळ बंद केल्यास पाणी येते पण तेही कमी दाबाने. अनेकवेळा खाली जाऊन पाणी बंद करण्याबाबत विनंती करावी लागते. यावरून अनेकदा किरकोळ वादही झाले आहेत. याबाबत स्वतंत्र्य नळकनेक्शन देण्याबाबत मी बैठकीत बोललो मात्र, अनेकजणांचा याला विरोध आहे. सोसायटी कायदा व नियमांबाबत कोणाला काही माहिती असल्यास जरूर कळावा.
धन्यवाद.

शब्दखुणा: 
Group content visibility: 
Public - accessible to all site users

नमस्कार
या वरील विषयात तुम्हाला काही मुद्दे सांगतो
१)तुमच्या सोसायटीला येणारे पाण्याचे मीटर रिडींग चेक करा , बरेचदा पाणी कमी येते
२)तुमच्या घरात येणार्ञा पाईपलाईन चेक करुन घ्या , त्यात ब्लॉक असण्याची शक्यता आहे.

भिडे सर
तुम्ही सांगितल्याप्रमाणो या आधीच पाईपलाईन मध्ये अडथळा आहे का ते तपासून झाले आहे. माझा मुद्दा वरील मजल्यासाठी व खालील मजल्यासाठी एकाच टाकीतून स्वतंत्र पाण्याची पाईपलाईन हा आहे.
धन्यवाद.

सोसायटीत रहाण्याचे काही फायदे आहेत जसे समाईक भिती जीने यामुळे बांधकामाचा खर्च कमी होतो तसेच देखभालीचा खर्च कमी होतो.

शिवाय ( चांगला ) शेजार मिळाल्यास बंगल्यात एकाकी पडल्याचे त्रास कमी होतात.

वर रहाणार्‍यांना कमी दाबाने पाणी पुरवठा होणे ही तक्रार नाही यारचनेचा दोष आहे. याला पर्याय आहे.

महानगर पालिकेने दर माणशी दररोज २०० लिटर पाणी मिळावे असे मानक बनवले होते. सध्याच्या पाणी टंचाईच्या काळात ते पुण्यात ५० ली दररोज दरमाणशी इतके खाली आले आहे.

वरील प्रश्न जर या प्रमाणे खालच्या टाकीत पाणी पडत नसेल तर निर्माण होतो. बर्‍याच वेळा बिल्डर्सनाच काय पण आर्किटेक्स्ट्स ना पणझे माहित नाही असे वाटते.

आपल्या सोसायटीत किती माणसे सर्वसाधारण पणे रहातात व दोन्ही वेळा मिळुन एकुण किती लिटर्स पाण्याचा पुरवठा होतो हे पहावे. हा जर कमी होत असेल तर महानगर- नगरपालिकेला सोसायटी मार्फत तक्रार करुन पाण्याच्या पुरवठ्याची वेळ किंवा प्रेशर वाढवुन घ्यावे.

जर आपली खालची टाकी कमी क्षमतेची असेल तर ती वाढवुन घ्यावी. यासाठी मुळच्या टाकीच्या रचनेत बदल नकरता आणखी एक टाकी मध्ये पाईप लाऊन जोडली जाऊ शकते.

थोडक्यात महानगर पालिका पुरवते ते पाणी पंपाने उचलले जाऊन वरच्या टाकीत पडणे गरजेचे आहे. खालची टाकी कायम पाणी पडण्यासाठी रिकामी असावी ( पाणी येण्याच्या वेळात ) अन्यथा पंपाची क्षमता वाढवणे गरजेचे आहे. पंप अ‍ॅटोमॅटीक ऑन्/ऑफ झाल्यास मानवी ट्रुटीने होणारे दोष टाळले जातील.

हे सर्व अनुभवाअंती लिहले आहे. कृपया इतर सभासदांच्या मतीने विचारपुर्वक आमलात आणावे व फायदा झाला तरी नाही झाला तरी कळवावे.

सोसायटीमध्ये घरगुती कोचिंग कलास सुरू असतील दिवसभरात मुले जवळपास 60 ते 70 आणि सकाळी 8 ते 11 आणि संध्याकाळी 4 ते 8
तर याबाबद्दल काही नियम आहेत का

साधारणपणे दोन चार ब्याचेस शिकवण्या बऱ्याच सोसायटीत महिला घेत असतात. तिकडे दुर्लक्ष करतात सभासद.
--------------------------
पण खूप मुले सतत येत जातात, गोंगाट करतात, सायकली ठेवतात, लिफ्टचा वापर असे होत असेल तर त्रास होतो.
तर ही कारणे देऊन आणि ' सोसायटीतला फ्लॅट फक्त राहाण्यासाठी आहे' असे नमुद करून कमिटीतला ठराव असलेली पानाची फोटोकॉपी अधिक सोसायटीच्या लेटर हेडवर एक कवर लेटर " तुमच्या शिकवणीचा त्रास होतो सभासदांना तरी ते क्लासेस नवीन शैक्षणिक वर्षासाठी दुसरीकडे चालवून सहकार्य करा" हे एक साधी नोटीस म्हणून ज्या सभासदाच्या नावावर फ्लॅट आहे त्यास हाती देऊन त्याची सही घ्या.
कमिटि बुकात पुन्हा सही घेतल्याची नोंद करा.
( जे सभासद तक्रारी करतात त्यांना लेखी तक्रार द्या सांगितलं तर देत नाहीत.)
तीन महिन्यांनी पुन्हा स्मरण नोटीस देणे. अधिक एक प्रत उपनिबंधक सहकारी संस्था यांना.

फरक पडतो. कमिटीसुद्धा action घेते हे लेखी राहाते.
--------
वकीलातर्फे केस लावली , प्रकरण न्यायालय प्रविष्ट झाले तर पुढे कोर्टाचा निर्णय लागेपर्यंत काहीही करता येत नाही, अशा केसेस कित्येक वर्षे चालतात. उत्पन्नाला जोड म्हणून हे शिकवणी वर्ग घेतो असा मुद्दा सभासद मांडतो. फाटे फुटतात.

कमर्शियल गाळा म्हटल्यावर सर्व आलंच की. मला वाटतं एनओसी ही रंग/रसायने वगैरे घातक वस्तूंसाठी आणि काही स्ट्रक्चरल फेरफार केलेले असल्यास संमती संदर्भात आवश्यक असावी.
हॉटेलातला gas वापर हा काही इतर घरांतल्यापेक्षा वेगळा नाही.
तरीही सोसायटीत असल्याने आपण तिथे जागेचा वापर काय करणार हे कळवायचे आणि अर्ज मिळाल्याची सेक्रेट्रीकडून सही घ्यायची.. त्यांच्याकडून काहीच नकारात्मक उत्तर महिना दीड महिन्यात न आल्यास तो अर्ज स्विकारला धरण्यात येतो.
( आलेल्या अर्जाची पुढच्या कमिटी मिटिंगमध्ये नोंद करून कमिटीत चर्चेला घेऊन परत उत्तर पाठवणेची जबाबदारी सेक्रेट्रीच्या कामात नियमाने धरलेली आहे.)

@ Srd धन्यवाद,
गाळा रेस्टोरेंट चालु करण्यासाठी भाड्याने दिला आहे, त्याने अजुन फक्त बोर्ड लावला आहे , दोन तिन मेंबर्सनी बोली आक्षेप घेतला आहे.
अर्ज देतो, बघु पुढे काय होते

नमस्कार सर,
मि मुंबई मधील एका हाऊसिंग सोसायटी मधे राहतो. आमच्या सोसायटी मधे आमच्या कमिटी मेंबर (अध्यक्ष, सेक्रेटरी, खजिंदार, व इतर इतर सदस्य) यांच्या बरोबर आमचे बिलकुल पटत नाही कारण ते आमची बिल्डिंग सुधरावी या साथी काहीच पुढाकार घेत नाही, आणि आम्ही कोणती मागणी केली किंवा आमचे प्रश्न मांडले तर त्यांचे उत्तर पन मिळत नाही
१)म्हणून आम्हाला आमची नवीन सोसायटी मेंबर ची नेमणुक करायची आहे त्या साथी काय करावे लागेल आम्हाला.
२)सोसायटी मधे फॅमिली मेंबर सभासद होऊ शकतात का (म्हणजे रूम हा वडिलांच्या नावावर आहे आणि त्यांच्या मुलगा सोसायटी मेंबर चा सभासद होऊ शकतो का किंवा त्याला AGM मधे आपले विचार मांडण्याच अधिकार असतो का)

@ waingankar123@ ,

१) हे सोपे नाही.
आताची कमिटी कशी बरोबर नाही याची एक दोन कारणे लिहून सोसायटीच्या साठ टक्के सभासदांच्या सह्या घेऊन तो अर्ज 'उप निबंधक सह गृह संस्था' याच्याकडे द्यावा लागेल.
गोची अशी असते की तोंडावर हो हो म्हणणारे मेंबर सह्या देणार नाहीत.
पुढच्या निवडणुकीत बदला.

>>>>आम्ही कोणती मागणी केली किंवा आमचे प्रश्न मांडले तर त्यांचे उत्तर पन मिळत नाही >>>>>

एक दोन प्रश्न लिहून काही सभासदांच्या सह्या घेऊन यासाठी 'स्पेशल जेनरल बॉडी मीटिंग' ( विशेष निर्णय घेण्यासाठी ' विशेष सर्वसाधारण सभा' कितीही घेता येतात. ) बोलावण्याचा अर्ज चेअरमन/सेक्रेट्रीला देणे. याच्या कॉपीवर सेक्रेटरीची अर्ज मिळाल्याची सही घेणे. हा फार प्रभावी उपाय आहे. ( ५० सभासद असतील तर सात आठ सह्या तरी घ्या.)

२) >>>> त्यांच्या मुलगा सोसायटी मेंबर चा सभासद होऊ शकतो का >>>>
- ● नाही.
असोसिएट मेंबर नोंद झाल्यास वडिलांच्या ( प्रथम नाव असलेला सभासद) परवानगीने त्यांच्याऐवजी सभेला उपस्थित राहून मतदानही करू शकतो.
तोपर्यंत वडलांच्या सहीने निरनिराळे अर्ज कमिटीस देता येतील.

नमस्कार

२०२० मध्ये फ्लॅट चा ताबा घेतलेल्या ग्राहकाने सोसायटी स्थापन झाल्यापासून (४ वर्षांपूर्वी)चा मेंटनन्स भरणे बंधनकारक आहे का? सदनिका पूर्वी रिकामी होती

याबाबत कायदशीर मदत कुठे मिळू शकेल? ग्राहक न्यायालक अशा बाबतीत काही करू शकेल का? कोणी ऑनलाईन परामर्श करू शकेल असे वकील सुचवल्यास बरे होईल.

धन्यवाद

गाळा विकत घेताना तो कोणाच्या तरी मालकीचा असावा लागतोच. सदनिका रिकामी म्हणजे ती बिल्डरकडेच आहे/ होती. पण त्याने सोसायटी झाल्यावर काहीही पैसे भरले नाहीत. ज्या वकीलाने हा व्यवहार करून दिला त्याने काम बरोबर केले नाही. सोसायटी/ कमिटी त्या ब्लॉकची विक्री करू शकत नाही. मग घेणाऱ्याने पैसे कुणाला आणि का दिले?
सोसायटी कमिटीने एनोसी कशी दिली? करार कोणाशी केला?
( मी वकील नाही. विक्री करणाऱ्याच्या मालकीची वस्तू बिना बोजा असली तरच विकता येते. किंवा त्या बोजाचे म्हणजे न भरलेल्या मेंटेनन्सचे पैसे वजा करून व्यवहार करता येतो. )

सदनिकेचा मूळ मालकाने भरणे अपेक्षित आहे,तुम्हीच मूळ मालक असाल मात्र सदनिका रिकामी आहे म्हणून मेंटेनन्स भरला नाही हे माझ्यामते चुकीचे आहे,सोसायटी मध्ये लावलेल्या लाईट,स्वच्छता, सुरक्षा व्यवस्था ,दुरुस्ती, रंगरंगोटी ,taxअसे अनेकानेक खर्च मेंटेनन्स मधूनच जातात, मात्र निदान आमच्याइथे तरी मूळ मालक च सदर पैसे भरतात, भाडेकरू असेल तर त्याच्याकडून घेऊन किंवा रिकामी असेल तर स्वतः,
जोपर्यंत चालू महिन्यांपर्यंतचा मेंटेनन्स भरला नसेल तरसदनिका विकताना सोसायटी noc देतच नाही
बिल्डर ने आता विकलेल्या फ्लॅटचा मेंटेनन्स नवीन घरमालक का देईल???
अर्थात त्यासाठीचा कायदेशीर पर्याय आता माझ्याकडे नाही,माहिती मिळवून नंतर देते

Srd>>माझ्या माहितीनुसार बिल्डर ला फ्लॅट विकताना सोसायटी noc लागत नाही,अर्थात माझ्याकडे पक्की माहिती नाही

इथे सोसायटी कमिटी ही बिल्डर /मालकाच्या दबावाखाली असल्याने बिल्डरच्या ताब्यात असलेल्या सदनिकेचा मेंटेनन्स वसूल करता आलेला नाही. थोडक्यात ग्राहक तयार झाला तरी कागदपत्रे करणाऱ्या वकिलाने ही गोष्ट लक्षात आणून दिली नाही. नाही तर तेवढे पैसे वजा करून व्यवहार करून मेंटेनन्स भरला असता.
( मला असे एक उदाहरण माहिती आहे. नातेवाईकच (भाऊभाऊ)असल्याने स्पष्टपणा ठेवला नाही पण सोसायटीने सांगितले की मेंटेनन्स भरलाच नाहीये .

म्हणजे म्हाडाकडून सदनिका घेतली. पण म्हाडाने अमुक एक सदनिका विकल्या गेल्यावर सोसायटी फॉर्म करण्यास परवानगी दिली. सोसायटी झाल्यावर मेंटेन्स लागू झाला. तर ज्या किंमतीला सदनिका घेतली त्यावर ही रक्कम वाढली. पण सोसायटी सदनिका विकू शकत नसली तरी येणे रक्कम ब्यालन्स शीटला दाखवत असणार. ती अगोदर कळायला हवी होती. म्हणजे की एनोसीमध्ये समजली असती.

आणि जर सोसायटीने एनोसी दिली आहे आणि त्यात येणे रकमेचा उल्लेख नसेल तर ती चूक कमिटीची ठरते आणि तो नुकसानीचा बोजा सोसायटीच्या कमिटी/ सगळ्या सभासदांवर पडतो.

तर या मुद्यावर तुम्ही एक पत्र ( मेंटेनन्सचची मागणी केलेल्या पत्रास उत्तर म्हणून ) कमिटीला आणि एक तुमच्या भागातील 'उपनिबंधक - सहकारी संस्था' ( sub registrar)यास लिहा. सोबत एनोसी जोडणे. उपनिबंधकाच्या अर्जावर पाच रुपयांचे कोर्ट फी स्टँप (एक/दोन लागतील ते अर्ज देताना कळेल) लावा. त्याच्या कॉपीवर पत्र मिळाल्याचा शिक्का मारून देतात.

या नंतर उपनिबंधकाकडून सोसायटीला या व्यवहाराच्या उलगड्याबद्दल विचारणा पत्र जाते.
सोसायटी प्रश्नाबद्दल अंतिम आणि प्रभावी निर्णयाधिकार उपनिबंधकास असतात. ते सोडून कोर्टबाजी केल्यास मग कोर्टात केस गेल्यावर काहीच करता येत नाही.

तर तशी एनोसी असेल तर कुठेही जायला नको. एका पत्राने निर्णय होईल.

बिल्डर ला फ्लॅट विकताना सोसायटी noc लागत नाही,..आदू.

काय आहे की वस्तू बनवणारा विकतो. त्याचे मोल तुम्हाला पटले तर तुम्ही घेता. पण वस्तूचा ताबा तात्पुरता सोसायटीला ट्रान्सफर झाला त्यामुळे मेंटेंनन्स सुरू होतो. ती रक्कम 'receivable' 'assets' असते. चार वर्षे ती ब्यालन्स शीटला आलेली असणार. म्हणजे असं की मोल बिल्डरला जाते आणि मेंटेन्नस सोसायटीला. मोलावर मेंटेन्नस वाढला.

मी एका सोसायटी मध्ये सचिव असून त्या सोसायटी मध्ये अध्यक्षांनी पैश्याचा अपहार केल्याने त्यांना बडतर्फ केले असून त्यांच्यावर सोसायटी ने अपहार केल्याची नोटीस त्यांना पाठविली आहे. सदर व्यक्ती घर सोडून दुसरी कडे राहण्यास गेली असून ते घर आजही त्यांच्या मालकीचे आहे. पण त्यांचा ठिकाणा माहित नाही. प्रश्न असा आहे की पैशांच्या मागणीचे पत्र त्यांच्या घराच्या दरवाजावर चिकटविण्यास काही कायदेशीर मार्ग आहे का? संचालक मंडळ ते करू शकते जा?

मी मुंबईतील एका को-ऑपरेटिव्ह हौसिंग सोसायटीत राहतो, तर
1) सोसायटीच्या गच्चीला लिकेज असेल
आणि त्याच्या त्रास सर्वात वरच्या मजल्यावर राहणाऱ्या सभासदाला होत असेल तर ते लिकेज काढण्याची जबाबदारी त्या सदस्याची आहे की सोसायटीची?
2) वरच्या माळ्यावरच्या रुममधल्या लिकेजचा त्रास त्याच्या खालच्या रूममध्ये राहणाऱ्या सभासदाला होत असेल तर ते लिकेज काढण्याची जबाबदारी नेमकी कोणाची?
3) सोसायटीतील एखाद्या रूमचा वरच्या स्लॅबचा भाग लिकेजमुळे किंवा खराब कन्स्ट्रक्शन किंवा इतर कारणामुळे पडला तर ते दुरुस्त करण्याची जबाबदारी सोसायटीची की त्या सभासदाची?
4) सोसायटी सभासदांकडून दरमहा मेंटेनन्स घेते, तर या मेंटेनन्समधून सोसायटीने सभासदांना कोणकोणत्या सुविधा पुरविणे अपेक्षित आहे?
कृपया अभिप्राय द्यावा ही नम्र विनंती

Submitted by RaviBhai on 29 August, 2021 - 21:18

@RaviBhai, मी देखील मुंबईत (अंधेरी) राहतो. नेमके नियम काय आहेत ते मला माहीत नाही, पण आमच्या सोसायटीतील जी व्यवस्था आहे ती सांगतो.
१) गच्चीला लिकेज असेल आणि सर्वात वरच्या मजल्याला त्रास होत असेल किंवा इतर मजल्यावरील सभासदांच्या भिंतीला ओल येत असेल तर तो संपूर्ण खर्च आमची सोसायटी करते आणि डागडुजी करुन देते. मात्र त्यामुळे जे interior खराब होते ते आपले आपल्याला करून घ्यावे लागते. म्हणजे छताची / भिंतीची दुरुस्ती सोसायटी करून देते मात्र false ceiling, wall painting आपल्याला करून घ्यावे लागते.

२) आमच्या बाथरूममधून खालच्या flat मधील बाथरूममध्ये लिकेज होत होते (१५-१६ वर्षांपूर्वी) तेव्हा ते दुरुस्त करण्यासाठी आमच्या बाथरूमच्या फरश्या तोडून काढाव्या लागल्या होत्या. त्याच्या एकूण खर्चापैकी ४०% खर्च आम्ही (ज्यांच्याकडून लिकेज होत होते), ४०% खर्च ज्यांना त्रास होत होता त्यांनी आणि उर्वरित २०% खर्च सोसायटीने केला होता.

३) अशा केसमध्येही आमची सोसायटी असा पडलेला भाग दुरुस्त करून देते. म्हणजे आतील सळ्या दिसत असल्यास त्यांना मशीनने घासून त्यांच्यावरचा गंज काढून मजबुतीसाठी कसलेतरी केमिकल लावणे व वर प्लास्टर करणे हे सोसायटी करते. मात्र प्लास्टर केल्यावर तो भाग करड्या रंगाचा दिसतो, तो झाकण्यासाठी रंग काढून देत नाही. ते काम संबंधित सभासदाला करावे लागते.

४) माहीत नाही.

सोसायटीचे बाय लॉज पहा. त्यात हे सगळं नोंदवलेलं असतं. बहुतेक सोसायट्यांनी आता नवे मॉडेल बाय लॉज स्वीकारलेले आहेत.
https://sahakarayukta.maharashtra.gov.in/SITE/PDF/Rules_Acts_Bylaws/Mode...(2-9-14)%20(1).pdf

इथे पीडीएफचे पान २८-२९ डॉक्युमेंटचे पान २६- २७ पहा.

@ RaviBhai ,
विक्षिप्त_मुलगा यांनी बरोबर उत्तरं दिली आहेत. तरीसुद्धा वाद होतातच. कारण खर्च निघाला की सर्वांना द्यावा लागतो. कोणे एके काळी बिल्डरने काम केलेले असते पण पुढे स्ट्रक्चर रिपेर करणे अवघड असते. खर्चाचे असते.

बिल्डर इमारत बांधून पैसे घेऊन निघून गेला पण नंतर खांब, तुळया, छत हे सर्व बेसिक रिपेर करणे सोसायटीवर येऊन पडते. बाईलाजमध्ये ही जबाबदारी सोसायटीवरच टाकली आहे.

सोसायटी सभासदांकडून दरमहा मेंटेनन्स घेते, तर या मेंटेनन्समधून सोसायटीने सभासदांना कोणकोणत्या सुविधा पुरविणे अपेक्षित आहे?

सर्व सामायिक खर्च करणे.

नमस्कार,
माझी नातेवाईक नव्याने एका सोसायटीमध्ये रहाते त्या सोसायटीमध्ये अध्यक्ष आणि सेक्रेटरी यांनी सोसायटीच्या पैशांचा गैरवापर केल्याचे लक्षात आले आहे. मागील पाच वर्षांचा जमा खर्च तसेच सोसायटी मिटिंग याबाबत कोणत्याही नोंदी आढळत नाही. मेन्टेनन्सचे पैसे भरल्यावर त्याची पोचपावती देखील दिली जात नाही. सोसायटीचे लाईट बिल अनेकदा थकलेले असते. पाणी पुरवठा अनियमित आहे. पिण्याचे आणि बोरीचे पाणी एकत्र झाल्यामुळे पिण्याचे पाणी विकत घ्यावे लागते. सोसायटीत कायम कचरा आणि अस्वछता असते. आम्ही वारंवार तक्रार करूनही त्यावर काहीच केले जात नाही उलट आम्हाला शिवीगाळी करून धमकावले जाते. व्हॉटस अप सोसायटीच्या ग्रुपवर त्यांच्या चारित्र्यावर शिंतोडे उडवण्यापर्यंत मजल गेली आहे. कृपया यावर काही कायदेशीर मार्ग आहे काय ?