गुंठेवारी

आपल्याकडे जमिनीचे व्यवहार करायचे म्हटलं की अनेक कायदे व तरतुदी माहित असाव्या लागतात. वेळोवेळी त्या त्या संदर्भाने अनेक कायदे येत जात असतात व लोकांचा गोंधळ उडवून देतात. जमिनीच्या संदर्भाने असलेले ढिगभर कायदे सामन्य माणसासाठी ख-या अर्थाने डोकेदुखी ठरतात. वरुन थोडेसे पैसे वाचवायच्या नादात लोकं चांगला वकिल न करता ऐविक माहितीवर व्यवहार करतात व अपु-या माहितीनिशी नको तिथे व्यवहार करुन बसतात. नंतर पैसे अडकले म्हणून बोंब सुरु असते. अशाच अनेक कायद्या पैकी भंबेरी उडविणारा आजून एक कायदा म्हणजे महाराष्ट्र गुंठेवारी विकास अधिनियम २००१.

तर या कायद्याची कथा अशी आहे की आपल्या राज्यात खेड्यातून माणूस शहरांकडे येऊ लागला व त्याला राहायला जागेची गरज भासू लागली. पण मी आधिच्या लेखात सांगितलं त्या प्रमाणे जमिनीचे रुपांतरण, एन.ए. वगैरे भानगडी करुन जमिनी विकण्याची कसरत मोठी खर्चिक नि वेळखाऊ होती. त्यामुळे जमिनीच्या वाढत्या मागणिला गैरकानूनी मार्गानी पुरवठा करण्याचे उद्योग उदयास आले. ज्यांच्याकडे शहरालगत शेतजमिनी होत्या त्यांनी थेट शेताची १०००, १५०० व १८०० चौ. फूटाचे प्लॉटिंग पाडून रस्ता आणि विज वगैरे सोय लावून डेव्हलप्ड पॉट्स म्हणून विक्री केले. या प्रकारातील विक्रीचे अग्रीमेंट एकतर नोटराईज्ड केले जात असत किंवा मग पॉवर ऑफ अटॉर्नी करुन दिली जात असे. त्यामुळे खरेदीदार लगेच या प्लॉटवर घर बांधून थेट रहायला येऊ लागले. हा प्रकार अनेक दशकं चालू होता व आजही आहे. या प्रकारातून प्रत्येक शहराच्या भोवती वसाहती व रहवासी कॉलन्या उभ्या झाल्या. हे सगळं खरं तर अनधिकृतच, पण कायदेशीर ताबा घेऊन १२ वर्षापेक्षा अधिक काळ राहिल्यामुळे तसही राहणारी लोकं भोगवटादार बनलित. आता यांना हाकलता येणे शक्य नव्हते. मग यावर उपाय काय? ही सगळी घरं, कॉलन्या व बांधकामं आहेत त्या अवस्थेत लिगलाईज्ड करुन देणे हाच एकमेव उपाय उरला होता. म्हणून मग त्यासाठी कायदा तयार करण्यात आला त्याचं नाव महाराष्ट्र गुंठेवारी विकास अधिनियम २००१

या कायद्याची गरज का पडली? शेतक-यांनी आपल्याच जमिनीचे प्लॉटिंग करुन विकताना नेमकं कोण अडवत होता? शेतक-याला आपली जमीन प्लॉट्स पाडून विकायला कायदेशीर अडचण काय होती? नेमकं असं काय होतं ज्यामुळे शेतकरी लोकं अशा आड मार्गानी व गैरकानुनी मार्गाने शेतीची प्लॉटींग पाडून विकायचे किंवा आजही विकतात? हे सगळं समजण्यासाठी आपल्याला थोडं खोलात जाऊन पहावं लागेल. आपल्याकडे एक कायदा आहे त्याचं नाव आहे महाराष्ट्र तुकडेबंदी व तुकडेजोड एकत्रीकरण कायदा १९४७. या कायद्यानी शेतक-यांना प्लॉटींगपासून रोखून धरलं होतं. काय म्हणतो हा कायदा? तर त्याची कथा अशी आहे की देश स्वतंत्र झाल्यावर सरकारच्या लक्षात आलं की शेतीची वारस व भाऊ बंधाकीत वाटणी होत जाते व त्यातून तुकडॆ पडत जातात. मग अशा तुकड्यातून ना धड पीक निघत ना धड शेती होते. ही तुकडेबाजी रोखण्यासाठी हा तुकडेबंदी कायदा आणला व त्यात अशी तरतूद केली की ११ गुंठेपेक्षा कमी जागा न विकता येणार न घेता येणार. ( ही अट प्रत्येक ठिकानी वेगळी आहे) उलट जे काही शेतीचे तुकडे पडले आहेत ते परत जोडून जास्तीत जास्त जमीन शेतीच्या लागवडीखाली आणण्याची तरतूद या कायद्यात करण्यात आली. ही तुकडे जोड करताना एक शेतकरी दुस-या शेतक-याला ज्याची जमीन लगतची असेल त्याला बाजारभावा प्रमाणे पैसे देऊन तुकडाजोड कायद्या अंतर्गत आपली शेतजमीन अधिक मोठी करु शकतो ही तरतूद केली गेली. त्यामुळे शेती विकणा-या शेतक-यावर हे कंपल्शन आलं की त्यांनी आपली शेती जर विकायचीच असेल तर लगतच्या शेतक-याला शेतीसाठीच विकावी. अन इथेच सगळा घोळ झाला होता. कारण वाढत्या शहरीकरणात आपल्या जमिनीचा प्रोफीटेबल सौदा म्हणजेच नफ्याचा सौदा करण्यावर वरील कायद्यानी बंदी किंवा मर्यादा आणल्या होत्या. त्यातूनच मग शेतक-यांनी डोकं लढवून उपाय शोधला तो म्हणजे गुंठेवारी.

गुंठेवारीत शेतकरी आपल्या जमिनीचे प्लॉट्स म्हणजेच गुंठे पाडायचे (आजही पाडतात), व्यवहाराचं नोटराईज्ड करार किंवा पॉवर ऑफ अटोर्नी करुन द्यायची व ताबेपत्र लिहून जमिनीचा दाबा देऊन टाकायचा. १२ वर्षे हा ताबा राहिला की अडव्हर्स पझेशनच्या तरतुदी प्रमाणे तसही ताबेदार मालक बनतो अशी ही युक्ती. आता तुम्हाला प्रश्न पडेल की ही १२ वर्षाची कायदेशीर तरतूद कुठे आहे? ते ही सांगतो.

आपल्याकडे एक कायदा आहे त्याचं नाव इंडियन लिमिटेशन एक्ट-१९६३. हा कायदा प्रत्येक दाव्या बद्दल आणि त्या संबंधीत टाईम लिमिट बद्दल सगळ्या गोष्टी निर्धारीत करुन देतो. कोणताही दावा टाकताना संबंधीत दाव्याचा या कायद्यातील तरतुदींशी टाईम बार तर झालेला नाही ना हे तपासून पहायचं असतं. तर जमिनीच्या ताब्यासंबंधीत या कायद्यातील शेडूल-१ च्या आर्टिकल ६५ मध्ये स्पष्ट तरतूद दिलेली आहे की कोणत्याही इम्मुव्हेबल प्रोपर्टिच्या ताब्या बद्दल दावा असल्यास १२ वर्षाच्या आता तो दावा दाखल करायचा असतो. जर ताबा सलग १२ वर्षा पर्यंत विना अडथडा नि कायदेशीर मार्गाने मिळविला होता असे सिद्ध झाल्यास ताबेदारालाच मालकी हक्क दिल्या जाईल अशी तरतूद या कायद्यात दिलेली आहे. तर या तरतुदीमुळे शेतकरी लोकं गुंठे पाडून ताबा देऊन मोकळे होत. १२ वर्षा नंतर तुमचं तुम्ही बघा. कारण वरील तरतूद तसही तुमच्या बाजूनी आहे. ही होती एकुण खेळी.

थोडक्यात तुकडे बंदी कायद्याने शेतक-यांना व्यवहार करण्यापासून रोखल होतं तर लिमिटेशन कायद्यातील आर्टिकल ६५ च्या तरतुदीनी नवि वाट मोकळी करुन दिली. यातुनच मग सुरु झाला गुंठेवारीचा धुमाकुळ. जागोजागी गुंठे पाडले, गेले. ताबेपत्र दिले गेले व पैसे घेऊन गुंठा शेठ मोकळे. खरेदीदार लोकांनी अशा गुंठ्यावर घरं बांधून अनेक वर्षा पासून राहू लागले व त्यातून त्यांचं संबंधीत जागेवर मालकी हक्क निर्माण झालं.

आता सरकारच्या पुढे प्रश्न होता तो असा. ही गुंठेवारी धारक लोकं आहेत बेकायदेशीर मालक. तुकडाबंदी कायद्याचा तुकडा पाडून जमीन बळकावून बसली आहेत. पण आता जर यांना नोटीस पाठवून खाली करायला सांगितल्यास हे कोर्टात जातील, स्टे आणतील व लिमिटेशन कायद्याच्या कलम ६५ प्रमाणे दावा दाखल करुन केस जिंकतील. म्हणजे सरकार हमखास केस हारणार. मग त्यापेक्षा हे सगळे गुंठे कायदेशीर करा व त्याचं श्रेय इलेक्शनमध्ये लाटा हा मार्ग जास्त फायद्याचा दिसला. त्यातूनच मग सरकारनी महाराष्ट्र गुंठेवारी विकास अधिनियम २००१. हा कायदा पास केला व तमाम गुंठे जे २००१ पर्यंत अस्तित्वात होते त्यांना मान्यता दिली. दहा वर्षा नंतर २०१३ पर्यंतच्या गुंठ्यांना मान्यता दिली. आता काही वर्षे वाट पहा २०२० पर्यंतच्याही गुंठ्यांना मान्यता मिळणार. तर असा आहे हा गुंठेवारीचा इतिहास.