फ्लॅट विकणे बाबत

Submitted by मी_परी on 31 May, 2019 - 04:30

आमचा एक फ्लॅट आहे जो आम्ही बिल्डर कडून घेतला होता. या फ्लॅटवर SBI बँकेचे लोन आहे.
ज्या व्यक्तीस आम्ही फ्लॅट विकतोय तो विजया बँकेचे लोन करणार आहे. त्यांच्या बँकेच्या डिमांड प्रमाणे आम्ही sale to agreement केले आहे. जेणे करून ते लोन करून देतील. त्या व्यक्तीचे own contribution आम्हाला मिळाले आहे. विजया बँक आता आमच्याकडे बिल्डर कडून फ्लॅट घेताना ज्या receipt मिळाल्या त्याचे ओरिजिनल मागत आहे. झेरोक्स आधीच दिलेली आहे. तर त्या ओरिजिनल receipt खरंच गरजेची आहे का? आम्ही SBI लोन केले तर तेव्हा त्यांनी त्या मागितल्या नाहीत. SBI लोन असूनही विजया बँक ने भरपूर वेगवेगळे documents मागितले. आपल्या मधली जाणकार मंडळी सांगू शकतील का कि आम्ही paymnet केलेल्या recipt लोनसाठी गरजेच्या आहेत काय?
धन्यवाद

विषय: 
Group content visibility: 
Use group defaults

>> या फ्लॅटवर SBI बँकेचे लोन आहे

(डिस्क्लेमर: मी बँकिंग मधला किंवा कर्ज विभागातला तद्न्य नाही. पण यातले मला जे अनुभव आहेत व वाचन आहे त्यावरून लिहित आहे)

लोन देणारी बँक/संस्था घराचे मूळ दस्तऐवज (बिल्डर बरोबरचे अग्रीमेंट, सेलडीड, रिसीट्स इत्यादी) आपल्याकडे ठेवून घेते. कारण तुम्हाला पैसे देताच टेक्निकली ते घराचे मालक होतात. हि कागदपत्रे अत्यंत जबाबदारीने सांभाळायची व कर्जफेड होताच ती कर्जदाराला परत देण्याची जोखीम त्यांची असते. त्यानुसार तुमच्या सदनिकेची सगळी कागदपत्रे SBI बँकेच्या कर्जविभागाच्या लॉकरमध्ये असायला हवीत. ज्याक्षणी तुमचा खरेदीदार तुम्हाला पैसे आणून देईल (कर्ज काढून वा कसेही) तेंव्हा तुम्ही कर्ज फेडू शकाल व तुम्हाला हा दस्तावेज परत मिळेल.

आता तुमचा खरेदीदार जर दुसऱ्या बँकेचे लोन काढून हि सदनिका तुमच्या कडून विकत घेत असेल तर त्याने त्याच्या बँकेला (विजया बँक) ह्या सर्व कागदपत्रांची नक्कलप्रत आणि तुमच्या बँकेने (SBI) दिलेले Outstanding liability चे पत्र देणे आवश्यक आहे (SBI ला सांगा तुम्ही सदनिका विकणार आहात. ते तुम्हाला असे पत्र देतील). तपशिला माहिती इथे वाचा:

https://www.proptiger.com/guide/post/how-to-sell-property-with-running-loan

*In case the buyer goes to a different bank to take a loan, they would have to present to the bank copies of all the required documents along with that letter from the seller’s bank, stating his outstanding liability. After following the standard procedure, the bank would issue a cheque in favour of the seller’s bank paying off all the dues. After the seller’s bank releases the property papers and the buyer submits them with his bank, the latter would release the remaining amount to the seller.

घेणाऱ्याने शक्यतो त्याच बँकेतून (SBI) कर्ज घेतले तर ते अधिक सोयीचे होईल असा सल्ला इथे दिला आहे:

https://economictimes.indiatimes.com/analysis/how-to-buy-or-sell-a-house...

मूळ कागदपत्रे घराच्या मालकाकडे/कर्जदाराकडे हवीत. ती इतर कोणालाही देऊ नका. विचारले तर सर्व मूळ कागदपत्रे लोन देणाऱ्या बँकेने ठेऊन घेतली आहेत म्हणून सांगा.

माझा प्रश्न फ्लॅट विकत घेण्यासंबंधी आहे. होम लोन न घेता रिसेल फ्लॅट घ्यायचा असेल तर कागदपत्रांची खातरजमा कुणाकडून करून घेता येईल, तसेच लोन न घेतल्यामुळे ईनकमटॅक्सची काही अडचण येऊ शकते का.

कर्ज न घेतल्याने आयकराची कशी अडचण येऊ शकते हे कळले नाही.

गृहकर्ज घेतल्यास हफ्त्यांवर ठरावीक सवलत मिळते आयकरात, आणि म्युच्युअल फ़ंड्स वगैरेवर मिळु शकणाऱ्या व्याजदाराच्या तुलनेत गृहकर्जावरील व्याजदर कमी असतो. तेव्हा गृहकर्ज घेऊन जास्त दराने व्याज मिळेल अशी गुंतवणूक केली तर फायद्याचे होऊ शकते पण त्यात तेवढा पक्का गुंतवणूकदार हवा, गुंतवणूकीवर नीट लक्ष ठेऊन योग्य वेळी स्विच करणे वगैरे. असे मला वाटते.
थोडक्यात, कर्ज घेतले तर आशा रीतीने फायद्याचे ठरू शकते, पण नाही घेतले तर आयकरात अडचण काय येईल पंडितजी?

<<< कर्ज न घेतल्याने आयकराची कशी अडचण येऊ शकते हे कळले नाही. >>>
माझ्या मनात पण हाच विचार आला.

@चंपा
लोनची गरज नसेल तरी ते घ्यावे (नंतर वाटले तर लवकर फेडून टाकावे). याचा मुख्य फायदा म्हणजे जागेचे कागदपत्र व्यवस्थित आहेत की नाही ते बँकेच्या वकीलाकडून तपासले जाईल म्हणजे तुमच्या डोक्याची कटकट कमी. शिवाय आयकरात सवलत मिळू शकते हा दुय्यम फायदा. वर मानव यांनी म्हटल्याप्रमाणे गृहकर्ज घेऊन जास्त दराने व्याज मिळेल अशी गुंतवणूक केली तर फायद्याचे होऊ शकते.

कर्ज न घेतल्याने आयकराची कशी अडचण येऊ शकते हे कळले नाही. >>> माझ्या माहितीनुसार रोख रकमेत व्यवहार केल्यास किंवा जरी बँकेतून केला तरी त्याचा तपशील द्यावा लागतो. तितका त्रास होत नाही पण इतकी रक्कम कुठुन आली याबाबत विचारणा होऊ शकते.

कर्ज न घेतल्याने आयकराची कशी अडचण येऊ शकते हे कळले नाही. >>> माझ्या माहितीनुसार रोख रकमेत व्यवहार केल्यास किंवा जरी बँकेतून केला तरी त्याचा तपशील द्यावा लागतो. तितका त्रास होत नाही पण इतकी रक्कम कुठुन आली याबाबत विचारणा होऊ शकते.>>> हो, कुठल्याही व्यवहारात इनकम सोर्स दाखवावा लागतो विचारणा झाल्यास. बाकी हाताशी पैसे असले तरी थोड्या रकमेचे का असेना कर्ज घेणे चांगले. कारण सगळी कागदपत्रे , अन इतर काही बाबी असतील तर बँक त्या नीट पडताळून , खात्री असेल तरच कर्ज देते, अर्थात त्यासाठी बँकही चांगली असायला हवी. काही गृहकर्ज संस्था आहेत त्या कलेक्शन वर जोर देतात, म्हणून कर्जही इजिली देतात.

मानव, वर तुम्ही लिहिल्याप्रमाणे स्वस्त व्याजदरात गृहकर्ज घेऊन स्वतःकडची रक्कम दुसरीकडे गुंतवलेले पाहिलेत. पण हे खरंच खूप रिस्की आहे. जर अंदाज चुकला तर डबल भुर्दंड पडू शकतो

गृहकर्जासाठी घेतलेली रक्कम घर घेण्यासाठीच वापरावी लागेल ना, ती दुसरीकडे कशी गुंतवता येईल. आपण घर घेणार आहोत असं बॅंकेला कागदपत्रांसहित दाखवूून देतो तेव्हाच ते कर्ज देतात ना.

मी कर्ज विभाग / फायनान्स / अकाउंट्स मधला तज्ञ नाही.
माझ्या माहितीत त्रुटी / अपूर्णता असू शकते. (किंवा मी एक इंजिनिअर आहे, जर हा डिस्क्लेमर जास्त प्रभावी वाटत असेल तर हा घ्या):

बँक आपल्याला कर्जाची रक्कम देतच नाही. परस्पर बिल्डर/घरमालकाला देते. स्वतःकडे असलेली रक्कम गुंतवतात लोक जी कर्ज न घेतल्यास घर खरेदीस वापरणार होते.
( खरं तर ती आधीच अशी गुंतवलेली असते की कर्जावरील व्याजदरापेक्षा जास्त दर मिळत असतो. मग ती गुंतवणूक बंद करून घर घेण्यापेक्षा कर्ज काढून घर घेतात. किंवा ती रक्कम नुकतीच मिळाली असेल तर नविन गुंतवणूक करतात.)

आयकर विभाग केवळ काही प्रश्न विचारणार हाच मुद्दा असेल तर तेवढ्यासाठी कर्ज घ्यायचे? आपले पैसे आहेत, आपण कमावलेले सहज सोर्स दाखवता येईल की. (न चुकवलेला) कर नाही त्याला डर कशाला?

राहिला प्रश्न कागदपत्रे नीट तपासून घेण्याचा. वकिलकडून तपासून घेण्यावर भरवसा नसेल, तर बँकेकडे फक्त अर्ज करायचा कर्जासाठी, त्यासाठी लागणारे कागदपत्रे द्यावीत. बँक प्रोसेसिंग फी चार्ज करते. कर्ज मंजूर झाले म्हणजे घराची कागदपत्रे बरोबर आहेत काळजी नाही. कर्ज घ्यायचे नाही.
कर्ज मंजूर झाल्यास ते घेण्याची सक्ती नाही, प्रोसेसिंग फी ते आपल्याकडून घेतातच.
नविन इमारत असेल तर कुठल्या कुठल्या बँकेने त्या प्रोजेक्ट करता कर्ज मंजूर केले आहे ते बघावे. केवळ बिल्डरच्या ब्रोचरवर विश्वास ठेवून नव्हे तर त्या बँकांकडे चौकशी करून. बँकेने आधीच प्रोजेक्ट मंजूर करून दिला असेल तर आपले काम झाले. (पण हे रिसेलला लागू नाही, जरी इमारत नवी असेल तरी. त्यात इतर भानगडी असू शकतात, रिसेलला वकिलाचा सल्ला किंवा बँकेकडे अर्ज करणेच उचित.)

कर्जाच्या हप्त्यावर मिळणारी आयकर सवलत, ही सेक्शन २४ आणि सेक्शन ८०C मधून मिळते. सेक्शन २४ मध्ये आपण कर्जावर जेवढे व्याज भरतो तेवढी रक्कम आपल्या एकूण व्याजपात्र मिळकतीतून वजा करता येते. जर आपण कर्ज घेतलेल्या घरात रहात असू , किंवा रिकामे ठेवत असू तर याची कमाल मर्यादा आहे २ लाख. (घर भाड्याने देणार असू तर २ लाख पेक्षा जास्तही वजा करता येते पण तेव्हा मिळणारे घरभाडे हे मिळकत म्हणून दाखवणे आवश्यक)

८० C ची मर्यादा दीड लाख आहे. यात जीवन विमा, EPF, PPF, इतर करबचत गुंतवणूक सगळे आले. बहुतेकांचा ८०C आधीच हाऊसफुल असतो. नसल्यास यात कर्जाच्या हप्त्यातील प्रिन्सिपल अमाउंट भाग वापरता येईल.

तेव्हा हा सगळा हिशेब मांडून, आपलयाला वर्षाला भरावे लागणाऱ्या हप्त्यातील व्याजाचा भाग उणे आयकरमध्ये होणारी बचत, हा आपला वर्षाचा कर वाचवून होणारा वार्षिक व्याज हप्ता.

त्यातुलनेत आपण गुंतवणूक केली तर मिळणारे सरासरी वार्षिक व्याज उणे त्या व्याजावर भरावा लागणारा आयकर किती.
या हिशेबावरून ठरवता येईल आपल्यालाकडे घर घेण्यास पैसे असताना, आपण गृहकर्ज घ्यावे की नाही.

यात इतर बारकावे असू शकतात. शेवटी तज्ञांचे मत घ्यावे.

या हिशेबावरून ठरवता येईल आपल्यालाकडे घर घेण्यास पैसे असताना, आपण गृहकर्ज घ्यावे की नाही.
<<
खिशात पांढरे पैसे असताना कर्ज घेण्याचा विचार = १००% मूर्खपणा आहे.

घर घेण्याइतके पैसे आहेत, याचा अर्थ तितके पैसे तुम्ही घरात ठेवू शकत नाही. ते तुम्ही बँकेत सेव्हिंग अकाउंटला किंवा फार फारतर एफड्या करून ठेवलेले आहेत.

याच्यावर बँक देऊन देऊन कितिक व्याज देणारे? अन कर्ज घेतलं, तर किती व्याज घेणार आहे?

अर्थात फुकट पैसे फेकायचा हिशोब आहे.

तेव्हा

>> वकिलकडून तपासून घेण्यावर भरवसा नसेल, तर बँकेकडे फक्त अर्ज करायचा कर्जासाठी, त्यासाठी लागणारे कागदपत्रे द्यावीत. बँक प्रोसेसिंग फी चार्ज करते. कर्ज मंजूर झाले म्हणजे घराची कागदपत्रे बरोबर आहेत काळजी नाही. कर्ज घ्यायचे नाही.
कर्ज मंजूर झाल्यास ते घेण्याची सक्ती नाही, प्रोसेसिंग फी ते आपल्याकडून घेतातच.<<

याला जोरदार अनुमोदन.

आरारा, खूप लोक आहेत ज्यांना आपले पैसे एफड्या करून ठेवणे म्हणजे मूर्खपणा वाटतो. १५% सरासरी व्याज तर सहज मिळवता येते असे फ़ंड्स मॅनेजर सांगतात. अर्थात स्वतः हे करायला इक्विटी मार्केटचा तेवढा अभ्यास आणि तेवढे लक्ष हवे गुंतवणूकीवर, कारण हे दीर्घकाळ गुंतवणूकीत शक्य आहे,योग्यवेळी फ़ंड्स स्विच केले पाहिजे. माझे काही मित्र करतात हे.

असलेले पैसे एफडीतच गुंतवायचे असतील तर मात्र हिशेब करण्याचीही गरज नाही, कर्ज घेणे म्हणजे फुकट बँकेच्या घशात पैसे घालणे होईल.