मायबोलीचे मोबाईल अॅप (अँड्रोईड + आयओएस) सर्वांसाठी उपलब्ध आहे.
एन.ए. (Non Agricultural)
आपण मागच्या लेखात पाहिलं की जमिनीचे काय प्रकार असतात व त्याचा इतिहास काय आहे. तर मुळात या जमिनी ज्या आपल्या आस पास दिसतात त्या सगळ्याच जमिनी इनामी होत्या. पुढे स्वातंत्र्या नंतर त्यांची वर्ग १ आणि वर्ग २ अशी विभागणी करुन भोगवटाधारकांना देण्यात आल्या व आजतागायत त्या जमिनी या लोकांकडे आहेत. परंतू मधल्या ७० वर्षाच्या काळात मोठ्या प्रमाणात शहरीकरण झालं व या जमिनी शहरी विकासाच्या परीघात येऊन पडल्या. मग तिथून सुरु होतो बांधकाम व्यवसायाचं नव पर्व. पुणे मुंबईचं तर अर्ध बांधकाम या अशाच शेतजमिनींवर अवैधरित्या केल्या गेलं. शेतजमिनीवर बांधकाम करायचं म्हटल्यावर दोन प्रक्रिया करणे अत्यावश्यक असतात. एक म्हणजे या शेती जमिनीचं रुपांतरण बिगरशेतकी जमिनीत करावं लागतं. यालाच एन.ए.(Non Agricultural) म्हणतात. अन एकदा जमीन एन.ए. झाली की मग तो कागद दाखवून त्यावर बांधकाम करण्यासाठी टी.पी. (Township Planning) प्रमाणे परवानगी घ्यावी लागते.
महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता १९६६ च्या सेक्शन ४२ मध्ये एन.ए. ची परवानगी घेण्यासंबंधीत तरतूद दिलेली आहे. या तरतुदी प्रमाणे शेतजमिनीला अकॄषिक जमिनीत बदलून घेण्यासाठी जिल्हाधिका-याकडॆ अर्ज करुन तसा बदल करुन घेता येतो. त्यासाठी रुपांतरण कर व इतर देणी भरावी लागतात. पण याच्यातही एक अपवाद दिला आहे तो म्हणजे, जर ४० चौ. मी. पेक्षा कमी जागेत दुकान, पिठाची गिरणी, मिरची कांडप वगैरे सुरु करायचे असल्यास एन.ए. ची अजिबात गरज नाही. ही तरतूद याच कलमात दिलेली आहे. तर ही झाली एन. ए. ची तरतूद.
पण मगच्या १५-२० वर्षात शहरी भागाचा झपाटयाने होणारा विस्तार. शहरांशेजारी झालेली नवी औद्योगिक क्रांती, त्यातून निर्माण होणारा रोजगार व रोजगारासाठी झालेलं स्थलांतरण यातून शहराच्या शेजार पाजारच्या जमिनीना अचानक सोन्याचं भाव आलं. मग त्यातूनच गुंठा शेठचा उदय झाला. ग्रामपंचायती कडून बांधकाम प्लान मंजूर करुन कृषीक जमीनीचा एन.ए. न करताच गुंठा शेठ लोकांनी बिल्डिंगा बांधण्याचा धडाका लावला व स्वतामध्ये लोकांना विना एन.ए. अन विना टी.पी. चे फ्लॅट विकायला सुरुवात केली. (मी रेरा वर लेख लिहेन तेंव्हा फ्लॅट बद्दल सविस्तर लिहेनच) बरं हे सगळे गुंठा शेठ हे राजकारण्यांचे दोस्तच. मग यांच्यावर कारवाईही होईना. हे अशा प्रकारचं अनिधिकृत बांधकाम आवाक्याच्या बाहेर गेल्यावर मात्र सरकारनी यावर आडा बसावा म्हणून महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता १९६६ मधील कलम ४२ मध्ये पहिली अमेंडमेंट आणली ती. दि. २२/०८/२०१४ पासून लागू झाली. ही तरतूद काय म्हणते ते बघू या.
कलम ४२ (अ): विकास योजनेमध्ये समाविष्ट केलेल्या क्षेत्रात स्थित असलेल्या जमिनीच्या वापरात बदल करण्यासाठी परवानगीची आवश्यकता नसणे.
आता सामान्य माणसाला प्रश्न पडतो की या तरतुदीचा नेमका अर्थ काय? यातील विकास योजना ही काय भानगड आहे? अन हे न कळल्यामुळेच लोकं या अभूतपुर्व आणि क्रांतिकारी अमेंडमेंटचा फायदा घेण्यापासून वंचित राहिले आहेत. अन सरकारी बाबूंना हा बदल जरी माहित असला तरी ते काही लोकांना सांगत नाहीत. तरी याचा मामला असा आहे की आपल्याकडे आजून एक कायदा आहे त्याचं नाव आहे “महाराष्ट्र प्रादेशिक नियोजन व नगररचना अधिनियम, १९६६ (Maharashtra Regional And Town Planning Act-1966) याला संक्षिप्तमध्ये एम.आर.टी.पी. म्हणतात. या कायद्या अंतर्गत विविध शहरांचा नियोजनाचा आराखडा तयार केला जातो व त्या नुसार यात अंतर्भूत केलेल्या क्षेत्राचा नकाशा प्रसिध्द केला जातो. हा नकाशा संबंधीत शहरातील बांधकाम परवानगी देणा-या संस्थांकडे उपलब्ध असतो. तर वरील तरतुदीचा अर्थ लागण्यासाठी आपल्याला MRTP अंतर्गत कायद्याचा सगळ्यात अलिकडचा आराखडा काय ते तपासून पहावं लागतं. तुमची जमीन जर या आराखड्यात अंतर्भूत होत असेल तर मग तुम्हाला एन.ए. ची अजिबात गरज नाही. कलेक्टरचं काम फक्त कर वसूली करणे एवढच राहतं. तुम्ही हा आराखडा/नकाशा घेऊन कलेक्टरकडॆ जायचं नी महसूल विभागाची जी काही देणी आहेत ती देऊन पावती घ्यायची. झालं. ही पावती म्हणजेच तुमचं एन.ए. चं कागद आहे. बाकी कोणाकडे एन.ए. ची परवानगी मागत हिंडायची गरज नाही.
त्यानंतर या कायद्यात एन.ए. बद्दल आजून एक अमेंडमेंट आली ती ५ जाने २०१५ पासून लागू आहे. ती अमेंडमेंट येणेप्रमाणे
कलम ४२ (ब): अंतिम विकास योजना क्षेत्रात समाविष्ट केलेल्या जमिनीसाठी जमीन वापरातील रुपांतरणाची तरतूद.- एम.आर.टी.पी.१९६६ याच्या तरतुदी नुसार कोणत्याही क्षेत्रामध्ये अंतिम विकास योजना प्रसिध्द केल्यावर जर पोट कलम(२) मध्ये तरतूद केल्याप्रमाणे रुपांतरण कर, अकृषिक आकारणी, आणि लागू असेल तेथे नजराणा, किंवा अधिमुल्य किंवा इतर शासकीय देणी यांचा भरणा केला असेल तर, अशा क्षेत्रात समाविष्ट असलेल्या कोणत्याही जमिनीचा वापर हा, अशा विकास योजनेतील वाटप, आरक्षण किंवा निर्देशन या स्वरुपात दर्शविलेल्या वापरात रुपांतरीत करण्यात आले असल्याचे मानण्यात येईल. आणि अशा विकास योजनेनुसार अनुज्ञेय असलेल्या वापरासाठी अशा जमिनीच्या वापराकरित कलम ४२ अन्वये कोणतिही स्वंत्र परवानगी घेण्याची गरज नाही.
काय होतो वरील तरतुदीचा अर्थ?
अगदी सोपा अर्थ आहे. जमिनीचं एन.ए. करा असं कोण म्हणतो? या कायद्यातील कलम ४२ तसं म्हणतो. मग ही नवि तरतूद काय म्हणते? जर तुम्हची जमीन विकास आराखड्याच्या क्षेत्रात समाविष्ट झाली असल्यास कलम ४२ च्या अंतर्गत लागणारी परवानगी तुम्हाला घेण्याची गरज नाही. म्हणजेच तुम्हाला एन.ए. ची गरज नाही. विषय संपला.
आता मात्र भानगड उरली होती ती वर्ग २ च्या जमिनीची. या बद्दल सविस्तर माहिती ए.बी.सी.डी. या लेखात दिलेली आहेच. तर मग वर्ग २ च्या जमिनीचा निकाल लावण्यासाठी कलम ४२ मध्ये अमेंडमेंट करुन ४२(क) हा कलम घालण्यात आला व वर्ग-२ च्या जमिनींना सुध्दा एन.ए. मधुन मोकळं करण्यात आलं.
त्या नंतर शेवटची अमेंडमेंट ही २०१८ मध्ये करण्यात आली असून त्यात कलम ४२ मध्ये ४२(ड) हा कलम घालण्यात आला व त्या नुसार कोणतेही नगर, शहर, यांची हद्द जिथे संपते तिथून पुढील २०० मिटरचा झोन या “परिघीय क्षेत्र” असे घोषीत करण्यात आले असून या क्षेत्रात येणा-या जमिनींना सुध्दा एन.ए. पासून वगळण्यात आले आहे.
थोडक्यात कलम ४२ ज्याच्या अंतर्गत जमीन एन.ए. करणे अनिवार्य होते त्यात अ,ब,क व ड अशा चार अमेंडमेंट आणून शहरी व नागरी भागातील तसेच त्यांच्या हद्दी संपतात तिथून पुढील २०० मिटर पर्यंतच्या सगळ्या जमिनी विकास आराखड्यात अंतर्भूत करण्यात आलेल्या असून या जमिनीला आता एन.ए. ची गरज उरलेली नाही. या सर्व जमिनी अटोमेटीकच एन.ए. झालेल्या आहेत.
