जमिनीची ए.बी.सी.डी.

Submitted by वकील२ on 25 December, 2020 - 05:52

तसं जमीन सगळ्य़ांकडेच असते(म्हणजे असायची) परंतू जमिनीच्या हक्कांबद्दल अधिकांश लोकांना माहिती अथवा कायदेशीर ज्ञान नसतं. मग या लोकांना कोणीही काहिही स्टोरी सांगतं व त्यांना ते खरं वाटू लागतं, किंवा प्रचंड गोंधळ उडतो. त्यामागे कारण एकच, तुम्हाला जमिनी बद्दल मुलभूत माहिती नसते. मी आज ती माहिती सांगण्याचा प्रयत्न करतो.

जमीनिचा मालक कोण?

अख्या भारतात जमिनीची मालक कोणीच नाही ही गोष्ट सर्वप्रथ मेंदुत कोरून घ्यावी. मग जे जमिनीचे मालक म्हणवतात ते नेमकं कोण आहेत? ते सगळे “भोगवटादार” आहेत. भोगवटादार म्हणजे काय? महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, १९६६. कलम २(२४) मध्ये “भोगवटा” या शब्दाचा अर्थ कब्जेदार असा दिलेला आहे. म्हणजेच भोगवटादार याचा अर्थ अगदी सरळ व सोप्या भाषेत ताबा बाळगणारा असा होतो. आता तुम्ही आपल्या जमिनीचे/मिळकतीचे कागदं काढून बघा. त्यावर कुठेच मालक असं लिहलेलं नसतं. त्यावर भोगवटादार असं लिहलं असतं व त्यापुढे तुमचं नाव असतं. म्हणजेच ज्याला आपण मालक म्हणतो तो टेक्निकली मालक नसून कब्जेदार असतो. मग मालक कोण असतो? संपुर्ण राज्यातील जमिनीचा मालक सरकार असतो व आपण धारक/कब्जेदार असतो. भोगवटादार हा जमिनीचा कब्जा ठेवतो व त्यातून उत्पादन करतो. त्या बदल्यात सरकारला कर/सिदा/सारा इ. रुपात मोबदला भरत असतो.

जमीन धारणेचा इतिहास

तर जमीन धारणेचा इतिहास काही कमी रंजक नाही. इंग्रजपुर्व काळात भारतात मुघलांचं राज्य होतं व स्थानिक पातळीवर इथले राजे सगळा कारभार पाहात असत. आपल्याकडे आकाऊंटिग व ऑडिटींगची पद्धत फारच कुचकामी होती. वरुन राजे लोकं कोणावरही खुष व्हायचे व जमीनिचा तुकडा इनाम/बक्षीस म्हणून देऊन टाकायचे. हा तुकडा कधी तुकडा असायचा, कधी प्रचंड मोठा जमिनीचा पट्टा असायचा तर कधी अख्ख गावच इनाम देऊन टाकायचे. देशमूख, पाटील व इतर अधिकारपदी असलेल्या लोकांनाही भरभरुन इनामरुपी जमिनी दिलेल्या होत्या. हा सगळा प्रकार शेकडो वर्षे चालू होता.

नंतरच्या काळात हळुच ब्रिटिशांनी देशात शिरकाव केला व एकेक संस्थानांचा ताबा घेत सन १८१८ ला देशातील अखेरचं राज्य ताब्यात घेतलं. पण ते ठरले गोरे साहेब. त्यांना हिशेब पाहिजे होता, अन इकडे कशाचा काही ताळमेळ बसेना. राजे लोकांनी खो-यांनी जमीन इनामी देऊन टाकली होती. शासनकर्ते म्हणून ब्रिटिशांना फारसं उत्पन्न मिळेना. १८१८ ते १८५२ पर्यंत म्हणजेच ३४ वर्षे अभ्यास केल्यावर ब्रिटिशांच्या लक्षात आलं की इथल्या राजे व संस्थानिकांनी लोकांना जमिनी इनामी स्वरुपात देऊन टाकल्या आहेत. त्या परत घेतल्या शिवाय महसूल वाढणे नाही. मग ब्रिटिशांनी इनाम कमिशन नावाचं कमिशन १८५२ रोजी स्थापन केलं. म्हणजे भारतात पहिली रेल्वे धावली त्याच्या बरोबर १ वर्षा आधी. या कमिशनचं काम काय तर समस्त जमीन धारकांना बोलावणे अन विचारणे की “अरे बाबा तुझ्याकडे किती जमीन आहे?” तो सांगणार की इतकी तितकी आहे? मग लगेच दुसरा प्रश्न. बरं ही जमीन तुला कशी मिळाली? तो म्हणणार अमूक राजानी माझ्या पुर्वजांना इनाम दिली. अन मग तिसरा प्रश्न पडायचा तो बाऊन्सर… “ठीक आहे, त्या इनामाचं कागद/सनद दाखव” अन जमीन धारक चक्रावून जायचा. कारण आपल्याकडे इनाम कागदावरच दिलं पाहिजे असा शिरस्त नव्हता. राजा बोले दाडी हाले कारभार होता. कित्येक जमिनी तोंडी इनामी होत्या. आपल्याकडे व्यवहार कागदावर करण्याची प्रथा जरुर होती पण त्यापेक्षाही शब्दाला अधिक मान होता. म्हणून सनदा/बक्षिसपत्र मिळाले असतीलही पण तोंडी व्यवहाराला रुळलेला हा समाज कागद सांभाळून ठेवण्याच्या भानगडीत पडला नाही. अन कमिशननी जो सपाटा लावला त्यात जवळ जवळ ४०% जमीन बिन कागदी निघाली. म्हणजे ही सगळी जमीन आता ब्रिटीश सरकार ताब्यात घेणार. पण जमीन धारकांचा आकाडा इतका मोठा होता की थेट जप्ती चालविल्यास उठाव होण्याची शक्यता होती. मग गो-या साहेबांनी डोकं लावलं नि नविन मार्ग शोधून काढला तो म्हणजे जमीनीचा ताबा तर घ्यायचा पण एकदम नाही. “हळु हळु खायेंगे और थंडा करके खायेंगे” या सुत्रानी चालायचं ठरवलं. त्या प्रमाणे मग ट्प्या ट्प्याने विविध अधिग्रहणाचे कायदे पास करत ही सगळी जमीन ताब्यात घेतली गेली. त्यावर लगान वसूल करणे सुरु झाले. म्हणजे जमिनीचे मालक कोण? ब्रिटीश सरकार. अन शेतकरी कोण? ताबेदार/भोगवटादार.

स्वातंत्र्या नंतर

हे सगळं दिडेकशे वर्शे चाललं. सन १९४७ साली गोरे निघून गेले व सत्ता आपल्या हातात आली. आता नेहरु सरकार सत्तेत बसलं अन पहिला प्रश्न पडला तो म्हणजे उत्पन्नाचा. तो वसूल कुठून करायचा? शेतक-याकडून. विविध राज्ये निर्माण झालीत व राज्यांनी जमिनीतून कर वसूल करायचं ठरवलं. मग त्यांनीही तेच केलं. आता ही जमीन नव्या मालकाची म्हणजे भारत सरकार/महाराष्ट्र सरकार या मालकाची होती. शेतक-याने या नविन मालकाकडे कर भरुन जमीनिचा ताबा ठेवण्याचे आदेश निघाले. कर भरणार नसाल तर ताबा सोडा असा तो संकेत होता. म्हणजे सरकार जमीन जप्त करुन घेणार. शेतकरी हवालदिल होता. कर तर भरणे आहेच. कारण जमीन सोडून चालणार नव्हतं. पण पैसाही नव्हता. सरकार पर्यंत ही गोष्ट पोहचायला वेळ लागला नाही. मग सरकारनी स्कीम लॉंन्च केली की जमीन धारक म्हणजेच भोगवटादारांना जमिनीचा ताबा हवा असल्यास दोन प्रकारे ताबा ठेवता येईल एक म्हणजे जुनी शर्थ अन दुसरा प्रकार म्हणजे नवी शर्थ यालाच वर्ग १ आणि वर्ग २ असं म्हटलं जातं.

हा काय प्रकार आहे? तर वर्ग एक(जुनी शर्थ) म्हणजे सन १९५२ मध्ये शेतकरी जो शेतसारा भरत होता त्याच्या ६ पट शेतसारा आणि २० पट असा एकुण २६ पट शेतसारा सरकार दरबारी भरल्यास शेतक-याची (भोगवटादार) जमीन जुनी शर्थ म्हणजेच वर्ग एक मध्ये टाकण्यात येईल व तुम्हाला वर्ग एकचे भोगवटादार बनता येईल. याचा फायदा काय? तर तुमच्या ताब्यावर कोणतेच निर्बंध राहणार नाही. म्हणजेच तुम्ही ही जमीन कोणालाही सहज ट्रान्स्फर करु शकाल. म्हणजेच जमीन या प्रवर्गात असल्यास भोगवटादार सहज बदलता येतो. हस्तांतरणावर बंधने नाहीत. पण तुम्ही जर नुसतच ६ पट शेतसारा भरलात तर तुमची जमीन वर्ग दोन मध्ये टाकण्यात येईल. म्हणजेच हस्तांतरणावर निर्बंध येणार. हस्तांतरण करायचेच झाल्यास कलेक्टर व शासनाची परवानगी लागेल अशी ती भानगड होती. त्या काळात लोकांकडे पैसे कुठे असायचे. कित्येकांनी वर्ग दोनची नोंद करुन घेतली. पुढे जे होईल ते होईल, आता तरी जमीनिचा ताबा मिळतोय तेवढ काय कमी नाही या विचारांनी लोकांनी जमीनी वर्ग दोन मधुन मिळविल्या.

तर हा झाला इतिहास. थोडाक्यात काय तर सर्व जमिनी इनामी वतने होत्या. त्यांचा मालक राजे/ब्रिटीश/सरकार होते व आहेत. जमिनीचा धारक हा भोगवटादार म्हणजेच ताबेदार असतो. सातबा-यावर त्याचं नाव मालक म्हणून नसतो तर भोगवटादार म्हणजेच ताबेदार असं असतं.

याच्यात आजून एक म्हणजे तिसरी बाजू पण आहे. खेड्यापाड्यात ज्याच्या इनामी जमिनी होत्या ते शहरात राहू लागले. कोणीतरी माणूस तिकडे गावात शेतीत राबत होता. काही ठिकाणी तर मालकाचा पत्ताच नव्हता. कागदावर एकाचं नाव पण राबतोय भलताच. शेतसारा पण हा राबणाराच भरतोय. स्वातंत्र्या नंतर जमिनीच्य़ा नीट नोंदी करणे सुरु होते तेंव्हा हे अधिकारी थेट बांधावर जायचे. ताबेदार कोण म्हणून विचारल्यावर तो जो राबत असे पुढे येऊन म्हणायचा “मी सरकार!” मग याचंच नावं लिहुन घेतलं जायचं. मूळ भोगवटादार गेला उडत अन हेच लोकं भोगवटादार बनले. कारण जमीन धारणेचा मुलभूत सिध्दांतच हा आहे की जमिनीची मालकी नागरिकांकडे नाही तर ती सरकारची आहे. नागरिक हे फक्त भोगवटादार असतात, म्हणजेच ताबेदार असतात. त्यामुळे त्या काळात कागदावरचे भोगवटादार उडविले गेले व खरोखर ज्याच्याकडे ताबा आहे त्यांना भोगवटादार बनविले गेले.

मग ताबेदार/भोगवटादार म्हणून नाव चढायला आज काय अट आहे? काहिनाही, सलग १२ वर्षे जर तुमचा ताबा असेल तर तुम्ही भोगवटादार…. बोलिभाषेत, मालक!

Group content visibility: 
Use group defaults

नमस्कार वकील
बिगर शेतकी जमिनी ला काय कायदा आहे..
म्हणजे समजा आमचे घर 99 वर्षाच्या lease (शिवाय +99 ची सोय आहे) ने घेतलेल्या जामिनावर बांधला आहे आणि त्याला आता 40 वर्ष झाले आहेत
आम्हाला ते विकायचे असेल किंवा घराच्या ऐवजी 4 मजले बांधायचे असतील, तर आता मालकी कोणाची आमची की ज्याच्या कडून lease घेतले आहे त्याची
वास्तविक पाहता हस्तांतरण चा करार झाला होता पण तसे documents मध्ये कुठे ही नाही

लँड, प्रॉपर्टी ओनरशिप आणि कायदा (act, rules) कोणते पुस्तक आहे.
( फार पूर्वी झाबवाला याची गाइड असायची. प्रश्नोत्तरे स्वरुपात. ती काही वाचली होती. Law of torts, agreements, इंडिअन पीनल कोड, criminal law इत्यादी.)

माहितीपूर्ण लेख आहे.
कुळकायद्याच्या योग्यतेबद्दल थेट माहिती समाविष्ट असती तर परिपूर्ण झाला असता.

>>> कुळकायद्याच्या योग्यतेबद्दल >>>

कुळाने शेतसारा भरत राहिल्याने त्या जमिनीचे ( सातबारा) कूळ कायदा आल्यावर कूळ म्हणून मान्य झाले. मूळ मालकाचा हक्क गेला. तरीही काही रक्कम भरून कुळांनी सातबारावर नावं चढवून न घेतल्याने सातबारा जुनीच नावं दाखवतो. पण जुने मालक या सातबाराचा वापर करून नवीन जमीन घेऊ शकणार नाहीत कारण कंपूटर या जुन्या उतारा नोंदींना ग्राह्य धरत नाही. तसेच हाती कोणी फेरफार करू शकत नाही. सातबारा नोंदी नव्या लागतात.
हे अपेक्षित आहे??

म्हणजे समजा आमचे घर 99 वर्षाच्या lease (शिवाय +99 ची सोय आहे) ने घेतलेल्या जामिनावर बांधला आहे आणि त्याला आता 40 वर्ष झाले आहेत
आम्हाला ते विकायचे असेल किंवा घराच्या ऐवजी 4 मजले बांधायचे असतील, तर आता मालकी कोणाची आमची की ज्याच्या कडून lease घेतले आहे त्याची>>> तुमच्या लिज डीडवर काय लिहलय ते वाचल्या शिवाय नक्की काय करता येईल ते खात्रिने सांगत येणार नाही. परंतू आजून ६० वर्षे उरलीत, त्यामुळे तुम्ही बांधकाम करु शकता.
फक्त ते री-लिज करता येईल की नाही हे डीड मध्ये घातलेल्या कलमा वाचूनच सांगू शकेन.

कुळकायद्याच्या योग्यतेबद्दल थेट माहिती समाविष्ट असती तर परिपूर्ण झाला असता.>> कुळ कायदा नावाचा असा काही कायदाच नाहीये. Maharashtra Tenancy and Agricultural Lands Act, 1948 अशा नावाचा तो कायदा आहे. यात कूळ म्हणून शेतात राबणा-याला जमिनीचे हक्क बहाल करण्याची तरतूद दिली आहे व त्याची अत्यंत प्रभावीपणे अंमलबजावणी करण्यात आली. जी लोकं कुळांच्या भरवश्यावर शेती करायची त्यांच्या जमिनी या कायद्यामुळे कुळांना देण्यात आल्या. त्यावर कधीतरी स्वतंत्रपणे लेख लिहेनच.

इतर सगळ्यांचे धन्यवाद!