घर घर

प्रस्तावना:- सदर लेख माझी बायको मंजिरी घाटपांडे हिचा असून ती व्यवसायाने रिअल इस्टेट कन्सलटंट /ब्रोकर आहे. नोंदणी खात्यातील नोकरीचा पुर्वानुभव असल्याने त्याचा उपयोग कदाचित मायबोलीकरांना होउ शकेल यासाठी हा लेख इथे देत आहे. मी फक्त या ठिकाणी वाहक आहे. लेखातील मुद्द्यांविषयी वा शंका /कुशंका /माहिती साठी थेट लेखिकेशी संपर्क करावा. manjiri[dot]ghatpande[at]gmail[dot]com
काही बाबतीत मी दुवा म्हणुन काम करु शकेन
-------------------------------------------------------------------------------
आयुष्यात कित्येकदा अशा वेळा येतात की जुन्या म्हणींवर अंधविश्वास ठेउन चालत नाही. ते त्याच्या जागी आपण आपल्या जागी अस वाटायला लागत. किंवा निदान त्या म्हणी त्यांचे अर्थ तपासुन तरी पहावेसे वाटतात. अशीच आयुष्यात प्रत्येकाला तपासून पहावस वाटणारी म्हण आहे- मुर्खांनी घर बांधावी आणि शहाण्यांनी त्यात रहावं!
खरच काहो असं हे आहे? खरं तर आपलं स्वत:च घर असावस वाटणं ही एक नैसर्गिक प्रेरणा आहे. मानवाने फक्त ती थोडी ताणून तिला अर्थकारणाचे विविध रंग दिले आहेत. रहाण्यापुरत एक घर झाल कि तो भविष्याची तरतुद म्हणुन दुस-या तिस-या घराची स्वप्न पहायला सुरवात करतो आणी इथुनच त्याच्या समस्यांना सुरवात होते. घर घेण्याचा विचार करताना किती किती प्रश्न सतावायला लागतात.
माझ्या एका मैत्रिणिची विचित्र केस झाली होती. तिच्या घरात तिने एक भाडेकरु म्हणजे आजच्या भाषेत लायसेन्सी ठेवला आणि एक वेळ अशी आली की त्याच्या वाण्याच्या,दुधाच्या बिलाचे पैसे भरुन तिला तो बाहेर काढावा लागला. कारण एकच कायद्याची अपुरी माहिती आणी पॆनिक होण्याचा स्वभाव! वास्तविक तिने जर व्यवस्थित नोंदणीकृत करार करुन, योग्य खातरजमा करुन भाडेकरु ठेवला असता तर महाराष्ट्र रेन्ट कंट्रोल ऎक्ट प्रमाणे लिव्ह लायसेन्स ऎग्रीमेंट पुर्ण प्रोटेक्शन मिळुन तिला पॆनिक होण्याची गरज पडली नसती.
बहुतेक महाराष्ट्रीय लोकांची एक इच्छा असते पुण्यात एकतरी घर असावं. पण ही पुर्ण करण्यासाठी एक स्व अभ्यास करण्याची मात्र फारच थोड्यांची तयारी असते. त्यासाठी हा लेखाचा प्रपंच.
पहिल्यांदा पुढील मुद्दे नक्की करायला हवेत.
*घरासाठी आपल बजेट काय?
* घर घेण्यातील उद्देश कोणता? म्हणजे आज स्वत: राहण्यासाठी,भविष्यात स्वत: राहण्यासाठी, किंवा भविष्यात भाड्याच्या उत्पन्नाचा सोर्स म्हणून किंवा भविष्यात ऎप्रिसिएशन मिळवण्यासाठी किंवा अन्य काही
* लोकेशन्स कोणती निवडावीत? यात प्राधान्यक्रम ठरवलेला असावा.
* घराचा शोध आपण स्वत: करणार कि कोणाची मदत घेणार?
* घराचे पेमेंट कसे करणार? किती पुंजी? किती कर्ज?
प्राथमिक स्तरावर या मुद्यांचा विचार झाला कि मग कायदेशीर मुद्यांचा विचार करायला लागतो.
* टॆक्स कन्सलटंटच्या सल्ल्याने घर कोणाच्या नावाने घ्यावे हे ठरवावे लागते.
* सदनिका ही मिळकत खरेदी करताना सुरवातीला पुढील कागद पत्रे आपण आपल्याच पातळीवरही तपासु शकतो.
सोसायटी रजिस्ट्रेशन, सोसायटी शेअर सर्टिफिकेट, बिल्डर्स बरोबरचे प्रथम ऎग्रिमेंट,कार्पोरेशन टॆक्स बिल- शेवटचे भरलेले, विजेचे बिल -शेवटचे भरलेले, इंडेक्स॥, महापालिकेकडील मंजुर नकाशा, पुर्णत्वाचा दाखला/ कमेन्समेंट सर्टिफिकेट. भोगवटा पत्र इ.
* मुळ मालकाचे काही कर्ज असल्यास त्याची कागदपत्रे
* भुखंड मिळकत असल्यास ७/१२, फेरफार,एन ए ऒर्डर इत्यादी
कायदेतज्ञांच्या मदतीशिवायही वरील कागदपत्रे तपासल्यानंतर आपणास पुन्हा एकदा उद्दिष्टांकडे यावे लागते. जर आपण स्वत: राहणार असु तर बाजारपेठ, बस/रिक्षा स्टॆंड, शाळा, रुग्णालय या सुविधांची जवळपास असणारी उपलब्धता पहावी लागते आणि जर भाड्याने देण्याचा उद्देश असेल तर महत्वाची माहिती हाताशी असावी लागते- ती म्हणजे त्या विशिष्ट ठिकाणी असलेली भाड्याच्या घरांची मागणी.
असा सर्व अभ्यास करुन एकदाचे घर निश्चित झाले कि मग व्यवहाराच्या पद्धतीचा आराखडा बनवावा लागतो.
उदा. रिसेल फ्लॆट घेताना-
* सुरवातीला सर्व उपलब्ध कागदपत्रांच्या प्रती मागवणे
* त्याच्या योग्य छाननीनंतर विसार/ टोकन रक्कम देणे
* पुर्ण व्यवहाराचा कालावधी निश्चित करणे
* किंमत उभयपक्षी मान्य करुन घेणे
* किंमतीची फोड ठरवणे- म्हणजे अमुक फर्निचर साठी इतके,ग्रिलवर्क साठी इतके,पेंटिंग साठी इतके इत्यादी. हा मुद्दा विशेष काळजीपुर्वक व लेखी ठरवल्यास पुढचे वाद टाळता येतात.
* कर्ज घ्यायचे असल्यास आपल्या संस्थेकडुन सर्वप्रथम कागदपत्रांची छाननी करुन नंतरच पुढे जाणे इष्ट ठरते.
* सोसायटी ट्रान्फर फी, वकील फी, मुद्रांक शुल्क,नोंदणी शुल्क, कागदपत्रांच्या पुर्ततेसंबंधाने होणारे सर्व खर्च कोणी करायचे हे सर्व लिखित स्वरुपात आधीच ठरवल्यास नंतरची कटुता टाळता येते.
* व्यवहार पुर्तीनंतर प्रत्यक्ष ताबा केव्हा द्यायचा / घ्यायचा हे दोन्ही पक्षांनी चर्चा करुन मान्य करुन ठरवुन घ्यावे.
* तसेच घेणा-यांच्या काही प्रतिनिधींना पुन्हा पुन्हा घर पहावयाचे असल्यास त्याची कार्यपद्धती निश्चित करुन घेणे दोन्ही पक्षांना फायद्याचे ठरते. जसे कि फक्त शनिवार-रविवार यावे, फक्त सकाळी १० ते १ यावे इत्यादी यामुळे कालांतराने उद्भवणार इगो प्रॊब्लेम टाळता येतात.
* जास्तीतजास्त पारदर्शकतेने व्यवहार पुर्ण करण्याकडे दोन्ही पक्षांनी जास्तीतजास्त कल ठेवल्यास व्यवहार अतिशय सुरळीतपणे पार पडतो.
* योग्य मध्यस्थाची जरुर तर मदत घ्यावी.
या संपुर्ण व्यवहारांमध्ये योग्य, अभ्यासु मध्यस्थ शोधले असता नक्की सापडतात. दरवेळी ते २% कमिशन घेतात असे नाही. कधी आपल्या गरजा मोकळ्यापणे सांगितल्यास त्यानुसार कमीजास्त फी मध्ये विश्वासपुर्वक काम करणारे शांतपणे त्यांचा व्यवसाय करीत असतातच की.
इतके सर्व सव्यापसव्य करुन घर घेणारे किंवा बांधणारे यांना मुर्ख तरी कसे म्हणावे? ते नक्कीच शहाणे असतात, डोळस असतात, भविष्याचा योग्य वेध घेणारे व्यवहार कुशल असतात हे नक्कीच.म्हणुन तर सुरवातीलाच म्हटलय कधी कधी म्हणींचा पुनर्विचार करण्याची वेळ नक्कीच आलेली असते.
*

Submit to kanokani.com

उपयुक्त माहिती.
एक शंका : मी आज एक प्लॅट घेतला कर्ज काढून आणि ३-४ वर्षानंतर तो विकायचा ठरवला, तर अशा वेळी मला अ‍ॅप्रिसिएशनचा फायदा मिळेल काय? तसेच माझ्या उर्वरित कर्ज बँक कसे वसूल करते? असे करण्यात काही फायदे-तोटे आहेत काय?

उपयुक्त माहिती.

प्रकाश,
छान आणि उपयुक्त माहीती आहे एकदम.. स्मित

रंगासेठ
आपण सांगितलेल्या परिस्थितीत दोन पर्याय असतात.
पहिला पर्याय- घेणारी पार्टी लोन अमाउंट इतका अ‍ॅडव्हान्स देईल व अ‍ॅग्रिमेंट करेल व त्यानंतर आपण लोनचे रिपेमेंट करुन क्लिअरन्स घेउन फायनल डीड करणे
पर्याय दोन- लोनसकट घेणारी पार्टी ही आपल्या बँकेची लोनची अमाउंट ही त्या बँकेच्या नावाने चेकने काढेल व उर्वरित रक्कम ही आपल्या नावाने चेकने काढेल
अप्रिसिएशन होत असले तरी ते टॅक्स वाचवण्यासाठी असलेले पर्याय हे देणारे व घेणारे यांच्या परस्पर सोयीने व उपलब्ध असलेल्या कागदपत्रावर अवलंबुन असतात. शिवाय घेणारा हा लोनने घेणार कि डाउन पेमेंटने घेणार यावर अवलंबुन आहे.
फायदे तोटे हे सापेक्ष आहेत. मध्यस्थाची विश्वासार्हताअनुभव ही महत्वाची बाब असते. एकच व्यवहार अनेक पद्धतीने करता येतो. कायदेशीर गोष्ट व व्यवहार्य गोष्ट यांचे मिश्रण वापरावे लागते. एकच व्यवहार 'फायद्यात'ही करता येतो व 'तोट्यात'ही करता येतो. काही वेळा सोयीस्कर तोटा हा अधिक फायदेशीर असतो.

प्रकाश खरंच उपयुक्त माहीती आहे नव्यानेच घर घेऊ इच्छिणार्‍यांसाठी.

एक शंका:

आम्ही मीरारोडमध्ये सध्या भाड्याने राहतोय. आकृतीचा गार्डियाना नावाचा मीरारोडमध्ये एक प्रोजेक्ट चालू आहे.
तिथे १२ व्या मजल्यांपर्यंत मान्यता मिळाली आहे. वरील १३ ते १५ मजल्यांसाठीच्या मान्यतेसाठी बीएम सी ला अर्ज केलाय पण अजून मिळाली नाहीय.

त्यांनी १५ % आताच्या रेट ने १३ ते १५ फ्लॅट बूकिंगसाठी मागितले आहेत. एप्रिल जास्तीत जास्त मे पर्यंत ९०टक्के मान्यता मिळेलच असे बिल्डरकडून सांगण्यात आले आहे. नाही मिळाली तर मे नंतर सगळे पैसे परत मिळतील. पण एकदा बूक केल्यावर मध्येच पैसे परत नाही घेऊ शकत.

माझ्या नवर्‍याने त्यांना तसे लिहून मागितले किंवा मे पर्यंत जर पैसे नाही देऊ शकले तर पैसे परत करेपर्यंत पुढील प्रत्येक महीन्याच्या व्याजदराप्रमाणे पैसे द्याल का विचारले. ते दोन्ही करायला तयार नाहीत. ते बीएम सी ला परमिशन साठी केलेल्या अर्जाची प्रतही दाखवायला तयार नाहीत. काय करावं पैसे गुंतवावेत काय? माहीतीच्या आधारावर कोणती कागदपत्रे बिल्डरकडून आपण मागू शकतो?

जाणकारांनी लवकर माहीती द्यावी प्लीज.

खूप छान माहिती. धन्यवाद.