होम लोन कॅलक्युलेट कसे करावे?

Submitted by मी_सखी on 19 February, 2011 - 06:44

मला होम लोन ईएमआय चे २० वर्षाचे टेबल करायचे आहे. बँकेने दिलेले आहे पण त्यात त्यांनी interest change झाल्यावर जो EMI दाखवला आहे तसा माझा येत नाहि. Ineterest Rate Change झाल्यावर Tenure पण बदलतात का? मी केलेले टेबल खाली देत आहे आणि बँकेकडुन आलेले हि देत आहे माझे कुठे चुकते आहे कोणी सांगणार का?

मी केलेले टेबल
Loan_Sheet.JPG

Int. Num. 6 मधे Int. Rate 8.75% झालाय.

Red Colour मधे बँकेने दिलेले रेट दिले आहेत.

माझे काय चुकते आहे. कोणी सांगेल का?

शब्दखुणा: 
Group content visibility: 
Public - accessible to all site users

इंटरेस्ट रेट बदलल्यावर EMI तोच राहिला, तर टेन्युअर बदलेल. रेट कमी झाले असतील तर टेन्युअर कमी होईल, व वाढला असेल तर वाढेल.
http://www.hdfc.com/loans/hm-loan-features.asp
Adjustable Rate Home Loan
Loan under Adjustable Rate is linked to HDFC's Retail Prime Lending Rate (RPLR). The rate on your loan will be revised every three months from the date of first disbursement, if there is a change in RPLR, the interest rate on your loan may change. However, the EMI on the home loan disbursed will not change*. If the interest rate increases, the interest component in an EMI will increase and the principal component will reduce resulting in an extension of term of the loan, and vice versa when the interest rate decreases

तो टोटल EMI मधला फरक जो आहे तितके पैसे त्यांना पाठवले तर तुमच्या terms मध्ये असेल तर ते थेट मुद्दलिला लागु करता येऊ शकतील आणि effectively ते तुमच्या calculation प्रमाणे होईल. तसे नेहमी करु शकलात तर term आधी होती तितकीच राहील.

मयेकरांनी सांगितलेलं बरोबर वाटतय. त्यांनी (बँकेनी) इ एम आय तसाच ठेवलाय. दर वाढ झाल्यामुळे तुमची टर्म वाढेल.

६व्या महिन्यापासून पुढे ८.७५ नी हिशोब करुन पुढचं सगळं गणीत मांडा (तुम्ही आधी मांडलय तसं). सध्याची टर्म वापरा, १०-१५ किंवा जी काही असेल ती. नंतर तुमचा आताचा इ एम आयला त्याच टर्म नी गुणा (multiply). ही संख्या आणि आधीची ८.७५ वापरून आलेली संख्या ह्यात फरक असेल. त्या फरकाला तुमच्या आताच्या इ एम आय नी भागलं (Divide) की तुमची टर्म किती महिन्यानी वाढेल त्याची संख्या येईल. Happy

अर्थात हा हिशोब पुन्हा बदलेल जर दर परत बद लले तर.
थोडक्यात, तुमचा हिशोब बरोबर आहे पण बँकेचा ही बरोबर आहे. त्यांची पद्धत फक्त वेगळी आहे. Happy

सगळ्यात सोप्पं म्हणजे मनी कंट्रोल्.कॉम वर जा. पर्सनल फायनान्स पोर्टल मधे एंर्टी करा आणि तुमची माहिती भरा. टेबल तयार होईल.

धन्यवाद सगळ्यांना. एकतर ह्या सगळ्यातल ज्ञान कमी आणि त्यात ICICI सारखी बँक म्हणजे सगळाच आनंद. पण आता तुम्ही सगळे सांगता आहात त्याप्रमाणे करुन बघते.

खरतर मला दर महिन्याला काहि रक्कम मुद्दलात भरायची आहे त्याने किती फरक पडेल ते काढायचे होते म्हणुन हा सगळा प्रपंच. त्यामुळे बँकेने जे टेबल दिले आहे त्यात आतापर्यंत ५-६ वेळा रेट बदलला आहे. म्हणुन काहिच कळत नव्हते.

धन्यवाद पुन्हा एकदा.

वैद्यबुवा, वरती मी दिलेल्या टेबल मधे सगळी माहिती आहे तुम्ही प्लीज जरा करुन दाखवणार का? मी केले पण काहितरी भलतेच उत्तर येतेय. एक उदा. म्हणुन करुन दाखवा ना प्लीज.

सुनील जोग, तुम्ही म्हणताय ती साईट आमच्याकडे ब्लॉक आहे under Category: Brokerage and Trading. दुसरी एखादि साईट सुचवु शकता का?

excel वर हात बसला असेल तर व्याज काढायचं सुत्र देतो... बघा जमतय का...

Outstanding = 1,34,000 Rs.
यातले शेवटचे २ digits काढुन टाका..

Outstanding१ = १३४०

आता, व्याजदर = ९.७५ असे मानु.

१ महिन्याचे व्याज = 1340 * 9.75 /12 = 1088 Rs approx.

आता याची EMI - interest and Outstanding बरोबर सांगड घाला.

सखी, तुम्ही वर दिलेला टेबल पुढे, शेवटपर्यंत न्या. ६व्या महिन्या पासून व्याज दर ०.०७७५ नसून ०.०८७५ आहे, त्यामुळे त्या आणि पुढच्या महिन्यांमध्ये तुमचा नवीन इ एम आय वापरा. ज्या महिन्यात परत दर बदलला आहे तिथे बदललेला दर वापरा आणि परत इ एम आय ही बदलेल, तो वापरा.
हे गणित तुम्हाला तुमच्या पुर्ण टर्म करता मांडा. आपण टर्म बदलत नाही आहोत त्यामुळे दर बदलला की तुमचा इ एम आय वाढतोय, बरोबर? तेच शेवट पर्यंत न्या. असं गृहित धरू की तुमची १० वर्षाची टर्म आहे. तुमच्या एक्सेल टेबल मधल्या Total EMI कॉलमची बेरीज करा. तीजी काही बेरीज येइल तिच्यातून ३,६९५ x 10X 12 = 4,43,400
वजा करा. वजा केल्यावर जी संख्या येईल तिला ३,६९५ नी भागा म्हणजे तुमचे किती महिने वाढले त्याची संख्या येइल.
Happy बँक इ एम आय बदलत नाहीये म्हणून त्यांचा टोटल इ एम आय च्या कॉलमची बेरीज ही असेल :
३,६९५ x 10 (टर्म) X 12 (महिने)

वैद्यबुवा, Deepsea, shrikkk, पुन्हा एकदा धन्यवाद....

वैद्यबुवा, तुम्ही सांगितल्याप्रमाणे काढुन बघितले. त्याने आधीची टर्म जी २४० महिने होती ती अजुन २२२ ने वाढली...म्हणजे १८.५ वर्षाने वाढली. बापरे... लवकरात लवकर लोन फेडणे चांगले... Happy

ह्यावरुन मला अजुन एक प्रश्न पडलाय (बाळबोधच... Happy ). बरेचदा टॅक्स वाचवण्यासाठी होम लोन घेतले जाते. ते कितपत फायदेशीर पडते. कि आपण जवळचा फायदा बघताना लाँगटर्ममधे नुकसानच होते?

>> बरेचदा टॅक्स वाचवण्यासाठी होम लोन घेतले जाते.>>

आम्ही तर पैसे नाहीत म्हणून होम लोन घेतले Happy माझ्या मते , टॅक्स वाचवण्यासाठी नवराबायको जॉइंट होम लोन घेतात.

जेव्हा रेट कमी असतो आणि फिक्स्ड असतो, तेव्हा फायदेशीर ठरते. रेट फ्लोटींग असेल आणि कमी होत असेल, तरिही जास्त नुकसान नाही.

जेव्हा रेट फ्लोटींग असतो आणि रेट वाढत जात आहेत, अशी परिस्थिती असते तेव्हा होम लोन लाँग टर्म मध्ये नुकसानकारक ठरते. अशा परिस्थितीत रीपेमेंट करणे योग्य.

मला एकदा स्टेटमेंटमध्ये शंका होती तेव्हा मी सरळ ब्रांचमध्ये जाऊन विचारले. तेव्हा मला त्यांनी कॅल्क्युलेट करून दाखवले होते. तूसुद्धा एकदा डायरेक्ट बँकेतच जाऊन चौकशी कर. म्हणजे काहीच शंका उरणार नाही.

सखी, १८.५ वर्ष खुप जास्त वाटतायत तुम्हाला महिने म्हणायचे होतं का? असो, हिशोब तुमच्या लक्षात आलाय त्या मुळे आता प्रश्न नाहीये.

बरेचदा टॅक्स वाचवण्यासाठी होम लोन घेतले जाते. ते कितपत फायदेशीर पडते. >>>>>> सुरवातीचा काळ, जेव्हा इंट्रेस्ट खुपच जास्त आहे, त्यावेळी सहुलत (ह्याला मी फायदा म्हणणार नाही) जास्त मिळते. ईंट्रेस्ट टॅक्स डिडक्टेबल असतो. टॅक्स फाईल करताना, तुम्ही भरलेला इंट्रेस्ट तुमच्या टॅक्सेबल इनकम मधून कमी करण्यात येतो आणि तुम्हाला टॅक्स कमी बसतो (टॅक्स ब्रॅकेट खाली आल्यामुळे).
मी फायदा मुद्दाम म्हंटलो नाही कारण फक्त टॅक्स वाचण्याकरता घर घेणे हे बरोबर वाटत नाही. अगदीच कमी डाऊन पेमेंट करुन कोणी घर घेत असेल तर एक्विटी जमा व्हायला खुप वेळ लागतो, अर्थात केव्हा न केव्हा सुरवात करावीच लागते हे ही खरय. पण फक्त टॅक्स वाचावणे हा दृष्टिकोन ठेवू नये असं वाटतं.

खरतर मलाहि जास्तच वाटताहेत म्हणुन मी तुम्हाला विचारले होते पण दुर्दैवाने तसेच आहे अस वाटतय. त्यामुळे आता दर महिन्याला काहि रक्कम मुद्दलात टाकणे आणि लवकरात लवकर लोन फेडण्याचे ठरवले आहे.

माझ्या ऑफिसमधे काहि जण फक्त टॅक्स वाचवण्यासाठि म्हणुन घर घेताहेत म्हणुन मला प्रश्न पडला होता कि हे कितपत फायदेशीर आहे.

मी सखी,
आपण दर महिन्याला काही रक्कम मुद्द्लात टाकण्या पेक्षा बॅन्केक्शी बोलून आपली कर्ज परतफेडीची मुद्त २० वर्षावरुन १५ वर्ष करून घेणे जास्त चान्गले होईल. त्यामुळे तुमचा इएमआय थोडा वाढेल.

पहिले २ ते ५ वषे तरी फिक्स्ड रेटने होम लोन घेणे चांगले - घरा मधिल बदल, सजावट, वस्तू हे सगळ २ ते ५ वषात घेउन होत, till that time Monthly outgoing fixed राहात.

prosperityplanner, सॉरी खुप दिवसांनी तुमचा प्रतिसाद बघीतला.

तुम्ही सांगता आहात त्याने मुद्दलात जास्त फरक पडेल का? म्हणजे दर महिन्याला एक ठराविक रक्कम मुद्दलात टाकली तर साधारण ४ वर्षात माझे लोन फिटणार आहे. पण तुम्ही म्हणता तसं जर मुदत कमी केली तर अजुन लवकर ते कमी होईल का?

१.जर पुढच्या वर्षी नवीन कर विषयक धोरण आले आणि त्यात होमलोनवर १.५ लाख व्याजापर्यंत मिळणारी कपातीची सवलत बंद झाली (तसे आहे असे बरेच्जण म्हणत आहेत)तर मग आधी लोन घेतलेल्या लोकांना पण ते लागु होणार का? जाणकारानी प्रकाश टाकावा.
२.१.९० लाखापर्यंत उत्पन्न करमुक्त असताना,त्याउपर ८० क ,आणि medical,transport allowance मुले मिळनारे deduction ,सुरवातीचा फक्त १०% चा slab हा विचार करता कर वाचवण्यासाठी ,व्याजाचे आकडे बघता होमलोन कितपत फायदेशीर आहे? काही लोक म्हणतात real estate च्या किमती वाढतच जाणार त्यामुळे आता जरी व्याजासाठी रक्कम जास्त जातीये असे वाटले तरी नंतर व्यवहार फायद्यातच जाणार. ह्यावर माझे थोडे confusion आहे. जाणकारांनी प्रकाश टाकावा.

२.१.९० लाखापर्यंत उत्पन्न करमुक्त असताना,त्याउपर ८० क ,आणि medical,transport allowance मुले मिळनारे deduction ,सुरवातीचा फक्त १०% चा slab हा विचार करता कर वाचवण्यासाठी ,व्याजाचे आकडे बघता होमलोन कितपत फायदेशीर आहे? काही लोक म्हणतात real estate च्या किमती वाढतच जाणार त्यामुळे आता जरी व्याजासाठी रक्कम जास्त जातीये असे वाटले तरी नंतर व्यवहार फायद्यातच जाणार. ह्यावर माझे थोडे confusion आहे. जाणकारांनी प्रकाश टाकावा.
>> खरच ह्याच्यावर प्रकाश टाकावा.

real estate च्या किमती वाढतच जाणार >>

हे सगळं demand/supply चं गणित आहे - यावर देव सुद्धा काहि करु शकत नाही....

Property विकताना भरलेले व्याज + मुद्दल पकडुन हिशोब केला जातो...( पण ७ वर्षे लोणचं मुरु द्यावं)

area = lets say Pune- Kothrud
सन -१९८५ - १९९९ - २००५ - 2011 - २०१६
दर 200 950 2400 4500 10000

चु.भु.दे.घे.

>> मुद्दलीतील काहि रक्क्म भरुन EMI कमी करुन वर्षे तेव्ढीच ठेवण योग्य कि EMI वाढवुन वर्षे कमी करण योग्य?>>

मद्द्लातली काही रक्कम भरून EMI तेवढाच ठेवून वर्षे कमी करण्याचाहि पर्याय आहे.

आता फिक्स्ड प्रकार फार कमी असतो. म्हणजे पहिले दोन वर्षे फिक्स आणि नंतर फ्लोटींग असा मामला आहे.
माझ्याकडे जी एक्सेल फाईल आहे ती बघा. त्यात अचूक मांडलय. LoanCalculator.xls (93 KB)

मी सखी,
<<तुम्ही सांगता आहात त्याने मुद्दलात जास्त फरक पडेल का? म्हणजे दर महिन्याला एक ठराविक रक्कम मुद्दलात टाकली तर साधारण ४ वर्षात माझे लोन फिटणार आहे. >>
तुम्ही म्हणता त्याप्रमाणे सर्वच होम लोन देणा-या कंपन्या / बँका दर महिन्याला ठराविक रक्कम मुद्द्लात घेत नाहीत. सर्वसाधारणपणे वर्षातून जास्तीत जास्त दोनदाच अशी रक्कम घेतली जाते. राष्ट्रीय बँका दोन पेक्षा जास्त वेळा कदाचित घेत असतील. तुमच्या होम लोन कंपनी / बँकेत विचारणा करावी. तसेच इएमआय व्यतिरिक्त रक्कम जमा केल्यास प्रीपेमेन्ट चार्जेसही द्यावे लागतात.
<<पण तुम्ही म्हणता तसं जर मुदत कमी केली तर अजुन लवकर ते कमी होईल का?>>
आपण दरमहा किती रक्कम जास्त भरु शकता हे कळले तर मुद्त किती कमी होईल ते काढता येईल.
सम्पर्कः ९८५०९३३६५४

prosperityplanner, धन्यवाद. मी excel sheet बनवली आहे त्यामुळे किती मुद्दल कमी होतय ते कळतय. तसच बँकेतहि विचारले आहे त्यांनी सांगितले आहे कि दरमहा अशी रक्कम ते घेतात फक्त शेवटचे १२ हप्ते तसेच ठेवायचे. तरी तुम्ही म्हणताय तसे पुन्हा विचारुन बघते.

मी पुण्यात नवीन घर घेण्याबाबत विचार करतोय. मला गृहकर्जाबाबत एक प्रश्न आहे. मी घराच बूकिंग करण्यापूर्वी/ रजिस्ट्रेशन केल्या नंतर व कर्ज घेण्यापूर्वी या मधल्या काळात नोकरी बदलली तर , कर्ज मिळण्यात अडचण येते असं ऐकलय. त्याबद्दल काही माहिती असल्यास, कृपया द्याल काय?

Pages